Self-storage는 Self-service storage의 줄임말로 Mini storage라고도 불린다. 이 산업은 미국에서 처음 시작된 것으로, 2016년 조사에 의하면, 5만4천여개의 Storage 시설이 미국내에 있는 것으로 알려졌다.  현대식 self-storage건물은 1958년 플로리다주의 포트 라우더데일(Fort Lauderdale, Florida)에서 Collum가족에 의해서 처음 시작되었으며, 1960년대 후반에 처음으로 self-storage체인점이 Texas주에서 문을 열게 되었다. 1990년대까지 이 산업은 큰  발전이 없었으나,  2000년대에 접어들어 수요가 급팽창하면서  2000년~2005년 사이에는 매년 3천개 이상의 건물이 생겨나게 되었다. 조사에 의하면 열가정 중 한 가정이 이 self-storage를 렌트하고 있는 것으로 알려졌다. 그리고 상무부의 인구 조사에 따르면 매년 약 4천만명의 인구가 거주지를 옮기는 것으로 나타났으며, 이러한 인구 이동이 이런 시설의 수요 증가에 주된 원인이 되고 있다.  안정된 고용시장, 임금의 상승과 증가하는 새 가구(New household)가 self-storage공간의 수요를 이끌면서 이 산업의 성장을 강화, 지속시키고 있다. 현재 이 시장은  견고한 팽창의 시기에서, 적절하고 지속가능한 성장의 시기에로의  전환점에 서있다. 비록 수요는 강세를 보이고 있지만, 증가하는 시설의 확충은, 기록적인 성장을 보이는 있는 일부 시장에서, 경쟁에 의한 자산손실의 부담도 생기는 실정이다.

           연구와 조사와 따르면, 고용증대에 의한 self-storage시설의 건축이 Dallas를 비롯하여 Phoenix, Nashville, South Florida, Denver, Portland, Raleigh 와 Charlotte 지역 등에 집중해서 이루워지고 있다. 이런 메트로 지역들을 살펴보면, 유입 인구의 증가, 건전한 지역경제, 적당한 건축용 토지를 가지고 있다는 공통점들이 있다. 새로운 시설의 건축으로 경쟁이 심화되면, 시장은 흔들릴 수도 있고, 공급의 확대는 투자 자본에 대한 위험 부담을 줄 수 있으며, 수요와 공급의 불균형은 개발 위주의 하부 시장(Submarkets)의 성장을 저해할 가능성도 배제할 수 없게된다. 더욱이 공급 과잉에 처한 지역들에서는, 더많은 수익을 위한 건축 증가로 점유율(Occupancy rate)과 렌트가 감소하는 새로운 시장을 경험하게  될 수도 있다. 2016년의 많은 전망들이 이 분야의 경기가 둔화 될 것으로 내다보았으며, 2008년 경기 침체 이후 처음으로 전국적으로 공실률이 상승하며 렌트도 성장세가 주춤할 것으로 예상하기도 하였지만, 현재까지  self-storage시장은 정상적인 상태로 시장 복원력, 현실 경제에 대한 충격에 견딜 수 있는 건실함과  균형적인 발전이 진행되고 있음을 보여주고 있다. 그래서 투자자들은  변화하는 시장에서 대차대조표를 다시 조정하게 되었으며, 이 시설들의 소유주들은  판매가격을  최고치까지 요구하게 됨으로써 구매자와 판매자 사이의 가격 격차가 현저하게 나타나고 있다. 한편 자산증식에 대한 기대가 줄어들고 REITs(Real Estate Investment Trusts, 부동산 투자 신탁회사)들의 기대에 못미치는 상황이 진행되면서, 구매자들은  시장에서의 공격적인 구매 활동을 줄여가는 모습을 보이기도 하였다. 이러한 영향으로 2017년 초반부에는 판매 거래가 줄어들고, closing까지의 시간이 연장되는 상황이 발생하였다. 또한 트럼프 행정부에서 기인하는 불확실성, 신규 건물의 증가, 그리고 REITs의 self-storage투자금에 대한 수입의 감소 등이 개인 고객들로 하여금 새로운 투자환경이 제대로 조성되기 전까지는 구매나 판매에 대한 결정을 미루도록 하는 원인을 제공하였다. 하지만 2017년 후반기에 접어들어, 투자이익이 더 상승하면서 구매자들이 재계약에 나서고 있으며, REITs가 역할에 있어 보조자의 기능을 더 충실히 함으로써, 지역의 건물주나 개인 고객들이 이전에는 접근이 어려웠던 기관급(Institutional-grade)자산들도 구입할 수 있게 되었다.
전국적으로는  공실률이 11.1%정도로 조사되었다. 그리고 렌트비는 기후가 조절되는 렌트(Climate-controlled rent, Cc)가 2.4%상승하여 스퀘어(Square foot)당 $1.62이며, 기후가 조절되지 않는 렌트(Non-climate-controlled rent, Ncc)는 2.6%가 오른 $1.31로 나타났다.

           지역별 상황을 살펴보면, 서부(West)는 공실률이 9.5%정도이고, 렌트비의 경우 Cc는 $1.66달러, Ncc는 $1.54달러, 가격은 스퀘어당 $90.21달러로 자본 회수율이 6~6.5%정도로 조사되었다. 남서부(Southwest)는 공실률 12.6%,  Cc는 $1.34달러, Ncc는 $0.97달러, 가격은 $64.75달러이고, 자본회수율은 7%정도를 보이고 있다. 북동부(Northeast)의 경우는 공실률이 11.7%, Cc가 $2.06, Ncc는 $1.62, 가격은 $110.95달러이며, 자본회수율의 경우 6.5%~6.9%사이가 될 것이다. 중서부(Midwest)의 공실률은 12%으로 가장 높았으며, Cc는 $1.49달러, Ncc는 $1.03달러이고, 가격의 경우 $77.07달러, 자본회수율은 7%정도를 유지하고 있다. 끝으로 남동부(Southeast/South Atlantic)는 공실률이 11.3%, Cc는 $1.61달러이며, Ncc는 $1.18달러, 가격은 $80.48달러이고 자본회수율의 경우 7%정도를 보이고 있다. 덴버 메트로 지역의 경우, 지난 12개월 사이(2017년 6월 기준)에  2만 8천개가 넘는 일자리가 생겨나면서 실업률이 사상 최저치인 2.2%를 기록하게 되었다. 2017년 말까지는  모두 3만  4천개가 늘어날 것으로 예상되며, 이런 고용의 증대는 소매 소비(Retail spending)를 3.8% 증가시키는 효과가 있는 것으로 나타났다. 이 지역의 인구도 꾸준히 늘어나 2022년까지는 6.2%가 더 증가하고, 55세 이상의 거주 인구는 9.2%까지 증가할 것으로 예상하고 있다. 특히 밀레니엄세대(1982~2004년 생)의 경우에 6.7%정도 증가를 보일 것으로 조사되었다. Storage unit의 공실률은 3년 연속 증가하여 11.7%를 보이며, 렌트 비용의 경우에는 2017년에 약간 상승하여 Cc의 경우 1.3% 상승한 스퀘어당 $1.62달러, Ncc의 경우 1%상승한 $1.38달러를 기록하고 있다. 참고로 덴버 메트로 지역과 Golden에 매물로 나온 storage 살펴보면, 우선 Aurora에 위치한 Southlands Self Storage는 NRSF(Net Rentable Square Footage, 총 렌트가능 면적)이 55,475Sqft.이며 판매 가격은 $8,600,000달러로 스퀘어당  가격이 $155달러이다. 그리고 Westminster의 Extra Space Storage의 경우, NRSF는 51,793sq으로 가격은 $8,900,000달러로 스퀘어당 $172달러이며, Golden의 Candlelight Storage는 NRSF가 87,155sq로 가격은 10,800,000달러로 스퀘어당 $124달러의 시세를 보이고 있다.