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2018년 주택 시장의 전망
2018년 02월 22일 (목) 07:28:12 weeklyfocus weeklyfocus@focuscolorado.net
    지난 2017년 주택 시장의 경우, 기록적으로 낮은 주택 인벤토리 상황을 경험하였다. 2017년 말쯤에 주택 건축이 약간 늘어났으나, 여전히 낮았던 인벤토리와 이자율과 모지기율의 상승은 시장에 커다란영향을 주지 않았으며 과열 양상을 보이지 않고 주택 시장이 활기를 띤 또다른 한 해였다. 시장에서 수급 불균형에 대한 문제가 조금씩 완화될 것이라는 예상과 함께 새로운 세법이 적용되는 2018년의 주택 시장에 대하여 알아본다. 전문가들의 진단을 종합해보면 우선 부동산 거품은 없다는 것이다. 2016년만 해도 주택가격의 상승폭이 커지면서 2018년에는 거품이 문제가 될 것이라는 우려가 많았다. 특히 집값이 다른 곳에 비하여 많이 오른 LA나 샌프란시스코, 시애틀은 더 심각할 것으로 생각했다. 우선 리스팅 가격 대비 실제 판매가격 비율을 조사해 보면 거의 리스팅 가격 또는 그것보다 더 높은 가격으로 팔리는 주택들이 많았다.

    서부지역 뿐만 아니라 워싱턴 DC나 보스턴 등 동부의 도시들도 리스팅 가격대비 같은 가격이나 더 높은 가격에 팔리고 있다. 가격이 상승해도 수요가 공급보다 더 많은 상황이어서 버블은 걱정하지 않아도 된다는 것이다. 그리고 구매자들의 재정상태는 그 어느 해 보다 안정적이며 무리하게 집을 사려는 구매자는 10년 전에 비해 많이 줄어든 상태이다. 그리고 주택 판매에 있어 그 속도가 2018년 초반에는 느려지겠지만, 그 기간은 오래 지속되지 않을 전망이다. 새로운 세법의 몇몇 조항들은 주택 시장에 직접적인 영향을 줄 것이다. 조사에 따르면, 캘리포니아주를 비롯하여 뉴욕, 매사추세츠, 뉴저지, 메릴랜드, 일리노이 등 지방 정부의 세금이 높은 주에 거주하는 주택 소유자들의 상당수는 세제 개혁안의 결과에 따라 세율이 상대적으로 낮은 주로의 이주를 고려하는 것으로 나타났다. 그리고 주택 소유자들이 주택을 팔기 전에, 세법의 변화가 주택의 가치나 자신들의 재정 상황 등에 어떤 영향을 미치는지 등을 고려하고 판매를 결정하는데 더 많은 시간들이 필요할 것이라고 내다보고 있다. 주택의 수급 불균형으로 인하여 매물이 부족하다는 것은 곧 주택가격 상승으로 이어지므로 자금력이 부족한 첫 주택구입자들은 2018년에도 주택 구입시 힘든 경쟁을 벌여야 될 것으로 보인다. 올 한해 기존 주택의 판매는 2.5%, 신규 주택은 7%정도 늘어날 것으로 보인다. 한편 모기지 이자율은 올라갈 전망이다.  2017년 연방 준비제도(연준)는 세 차례 금리를 인상하여 단기 이율이 1.2%~1.5%를 유지하게 되었으며, 2018년에도 몇 차례의 추가 인상이 예상되고 있다. 이러한 연준의 금리 인상은  모지기 금리에도 영향을 주어 2018년에 30년 고정 모기지 이자율은 4.5%를 넘어설 것으로 보인다.

    또한 연준이 보유하고 있는 4조5000억 달러(모기지 담보증권 1조7000억달러 포함) 규모의 시중 자산도 축소할 계획이어서 이점 역시 모기지 이자율 상승에 한 요인으로 작용하게 될 것이지만,천천히 그리고 지속적으로 상승할 것인가, 아니면 낮아졌다가 급격한 변화를 보일 것인가에 대하여는 전문가들 사이에 전망이 엇갈리고 있다. 그리고 낮은 주택 인벤토리는 여전히 주택 시장에 장애요인이 될 것이다. 한 조사에 따르면, 2017년 11월 기준으로 지난 1년간 10.5%의 인벤토리가 줄어들었으며, 2010년 11월에 967,604채의 주택이 매물로 나온 것에 비하여, 653,347채의 주택이 시장에 나왔다. 주택 수급에는 구조적인 문제가 내재해 있다. 즉 주택 건설업자들이 건축을 하지 않는다는 것이다. 토지가격의 상승, 인건비와 건축 자재가격의 상승과 더불어 건축 공간의 부족과 지방 자치단체들의 늘어나는 규제들로 인하여 주택 건축에 대한 추진력을 상실해가고 있다는 분석이다. 하지만 허리케인과 산불로 인하여, 지역적으로 주택 건축의 필요와 수요가 겹치면서, 건축 업자들의 정서가 신규 주택의 건축쪽으로 선회하고 있음이 여러 곳에서 감지되고 있다. 신규 주택의 건설이 지난 여러 해에 비하여 강세를 보이는 한 해가 되겠지만 여전히 수요를 감당하지는 못할 전망이다. 또한 주택 가격은 꾸준히 상승할 것으로 보인다. 전국적으로 주택 가격은 23개월간 지속적으로 올랐으며, 대체로 전문가들은 기존 주택이나 신규 주택 모두 2018년에도 가격이 오르겠지만 상승세는 완만할 것으로 내다보고 있으며, 전국 평균 3%정도 상승할 것으로 예상된다.

    게다가 2018년에는 주택 시장과 함께 렌트 시장도 활기를 띨 것으로 보인다. 주택 보유시 세금의 증가와 계속 오르는 주택 가격으로 구매시에 지출이 더 늘어나고 심하지는 않지만 경기의 인플레이션 때문에 특히 서부 지역의 도시들에서는 잠재적 주택 구매자들이 렌트 시장으로 더 많이 눈을 돌릴 것으로 예상된다. 하지만 렌트 시장의 과열이 렌트 비용의 계속되는 상승으로 이어지면, 렌트 시장이 불안하게 될 것이라는 우려의 시각도 있다. 그리고 밀레니얼 세대(1980~2000년도에 출생한 연령층, 전체 소비의 약 30%를 차지함)의 주택에 대한 수요가 계속해서 증가 할 전망이다. 지난 10년간 주택 소유자 비율의 감소추세가 2017년에 증가세로 돌아서며, 2016년 2분기 62.9%에서 2017년 3분기에는 63.9%를 나타냈다. 이런 상승에는 밀레니얼 세대의 역할이 컸으며, 이 추세는 당분간 유지될 것으로 예상된다. 이 세대가 주택 시장에 진입하는 속도는 느렸지만, 밀레니엄들이 결혼을 하고 자녀를 가지게 되면서 주택을 구입하는 속도는 그들의 부모세대와 비슷한 양상을 보이고 있다. 위의 전망을 종합해보면, 주택 가격과 이자율의 상승, 인벤토리의 부족과 같이, 2017년과 비슷한 시장의 분위기가 이어지겠지만, 계속되는 경기의 호조로 인한 고용 증대, 임금 상승과 주택 수요의 증가에 힘입어 2018년도 주택 시장은 꾸준한 성장이 예상된다.
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