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부동산 매매과정에서 전문인들의 역할
2018년 05월 17일 (목) 06:23:09 weeklyfocus weeklyfocus@focuscolorado.net
     부동산 매매는 판매자와 구입자, 부동산 중개사, 융자, 타이틀 회사등 몇몇의 전문가들의 도움을 통한 팀워크로 진행된다고 볼 수 있다. 이 번 컬럼에서는 매매과정에서 이들의 역할에 대하여 알아본다. 융자 기관(Financial Institutions)은 부동산을 구입할 때 모기지를 설정해주는 금융기관으로, 구매자가 부동산 구매 의사가 있으면 융자 전문인을 접촉하여 자신의 융자 가능성과 융자 한도액, 그리고 본인에게 적절한 융자구조를 알아보아야 한다. 즉 자신의 소득이 융자 기준에 맞는 안정된 소득인지, 지출은 소득에 비하여 어느 정도인지, 부동산 구입 가격의 일정부분인 다운페이는 얼마 만큼이 적절한지, 모기지 금액에 대한 자격을 사전에 승인(Pre-approval)을 받았더라도 융자 금액과 월 상환금이 예산 범위 내에 있고 자신의 재정 능력에 무리가 없는지, 또한 매매 수수료 (Closing cost)를 얼마 정도를 가지고 있어야 하는지도 알아보는 데 도움을 준다. Mortgage Broker나 렌더(Lender, 융자 심사를 하며, 융자금을 전달한다)는 사전 승인에 필요한 요건들에 대해 상담 및 조언을 해주며, 필요한 서류를 수집하여 융자 심사 담당자가 최종승인을 할 수 있도록 도움을 준다. 융자 진행중 융자 신청자가 실수하여 융자에 어려움이 없도록 일단 융자를 신청하면 융자를 해주는 금융기관의 규정을 따른다. 그렇게 하기 위해서는 융자 담당자와 긴밀한 연락이 필요하며, 신청자는 부동산의 매매가 완료 될 때까지는 고가의 물건구입, 카드 신청이나 정지 혹은 은행 계좌에서의 큰 액수의 입,출금시 반드시 융자 담당자의 조언을 얻는다. 융자 전문인은 구매자 외에 언더라이터(Underwriter, 융자 심사 담당자)나 감정사(Appraiser)와 같은 전문인과 일을 하면서 매매거래(Transaction)에 관한 전체적인 흐름을 알고 팀원으로써의 역할을 한다.

    타이틀 보험회사(Title Insurance Company)는 판매자의 부동산에 관한 타이틀을 조사(Title Search, 소유권 조사)하고, 판매자나 구입자에 반하여 생길 수 있는 사항들에 대해서도 조사를 한다. 또한 타이틀 커밋먼트(Title Commitment, 클로징 후 타이틀 회사가 부동산에 대하여 타이틀 보험에 관한 규정을 제공한다는 일종의 약속)를 준비하고 필요한 서류들이 구비되었을 때 예외조항(Exceptions)들을 처리하며, 보험에 필요한 소유권에 대한 조건을 명시한 규정(Policy)들을 제시한다. 그리고 타이틀 보험도 관장한다. 타이틀 조사란 판매자의 부동산에 관련된 기록을 최근의 내용까지 자세하게 조사하는 것이다. 이 기록에는 소유권 증서(소유권에 대한 기록, 누가 언제 사고 팔았는지에 대한 기록), 세금 기록(부동산에 대한 미납된 세금이나 벌금에 관한 기록), 법원 기록(해당 부동산에 대한 법적 채무 판결이나 일반 저당권 설정에 관한 정보), 소유지 보고서(부지의 크기나 부동산이 위치하는 장소가 거주 지역권에 속하는지 또는 그 부동산의 등기여부 확인), 명의 기록(부동산이 현재 판매자의 이름으로 소유권이 설정되었는지 여부) 등을 조사한다. 타이틀 보험(Title insurance)은 보험 형태로 되어있어 주택 및 건물 보험과 혼동할 수도 있다.

    이 보험은 일반 보험과 다르게 한번 구입하면 소유주가 부동산을 다시 팔기 전까지는 유효하므로 매년 보험을 갱신할 필요가 없다. 부동산 거래시 타이틀 보험은 꼭 필요하며 특히 은행 융자를 통해서 부동산을 구입할 때 이 보험 없이는 융자를 받을 수 없다. 부동산 거래시 타이틀 조사를 통하여 타이틀 회사는 판매자의 부동산에 대한 공공 기록을 조회하고 분석하여, 거래시 부동산의 소유권을 확실하게 보험의 형식으로 구매자에게 보증을 해주게 되어 부동산 거래를 안전하게 이끈다. 또한 회사에서 조사를 했지만 미처 발견하지 못한 내용에 대해서도 조금 더 범위가 넓은 policy/coverage 보험을 통하여 구매자는 보호를 받을 수 있으므로 자세한 내용은 타이틀 전문가에게 문의 하도록 한다. 타이틀 보험에서 제외된 부분이나 조사된 내용은 부동산 전문 법조인에게 의뢰하여 확실하게 알아보고 이해한 후 거래하는 것이 바람직하다. 에스크로나 클로징 전문인(Escrow or Closing Agent)은 타이틀 회사 소속인 경우가 대부분으로 이들의 역할은 부동산 거래 계약서에 매매 당시 중립적인 제3자의 입장에서 부동산 전문인을 도와주며, 양도증서(Deeds)및 클로징에 필요한 각종 서류를 수집 및 작성하고, 필요한 공증을 하며 closing을 진행한다. 판매자와 구입자에게 최종본 거래 결산서(Settlement Statement 또는 Closing Statement, 부동산 매매에 포함된 비용을 분석하고 작성한 계산서)를 제공하고, 거래시 생성된 문서들을 카운티에 보내서 집문서 등기(Recording)를 할 수 있게 한다. 그리고 융자회사에서 전달된 융자금을 집행하며 Settlement Statement의 작성을 위하여 거래 마감전까지 법적 채무를 해소했다는 증빙서류나 저당권 해지와 각종 법률적인 금전문제를 해결했다는 서류 등 필요한 문서들을 확보한다. 또한 매매 계약서를 바탕으로 부동산 브로커/전문인의 지시에 따라 세금, 공과금 등 액수를 산정, 정산 및 배분을 한다.

    구입자의 가장 큰 역할은 융자 담당자에게 필요한 서류를 제때에 제공하는 것 외에 구매하고자 하는 부동산의 현재 상태를 제대로 확인하는 것이다. 건물 자체에 대해서는 전문인의 검사/조사 (Inspection)를 통해 수리 내용 및 건물의 상태를 바르게 이해해야 하며. 판매자와 협상을 통해 합의한 내용 중, 요청한 수리 내용들이 제대로 이행되었는지 명확히 한다. 필요하다면 측량도 하고, 관할 시청이나 카운티 오피스 또는 경찰서를 방문하여 구매 예정 지역의 학군, 개발계획, 범죄율 등 필요한 사항들을 조사하도록 한다. 그 곳에 리스나 세입자가 있다면, 리스 서류와 불필요한 저당권이나 부동산에 대한 부담(Encumbrances, 어떤 자산에 대하여 그 자산의 소유자 외에 타인이 가지는 각종 권리와 이익의 총칭) 등을 없앤 서류들도 전문인에게 의뢰하여 상세하게 살펴본다. 최종 부동산 점검(Final Walk-through) 시에는 계약한 날 부터 부동산이 잘 관리되었는지를 점검하고, 또한 모든 시설물(Fixtures)이 제자리에 있으며, 이행되어진 개/보수의 부분에 허락받지 않은 변경이나 잘못되어진 것들이 있는지 꼼꼼히 살펴본다. 이 점검의 시간은 매매 거래에 있어서 재협상의 시간은 아니며 계약서상의 조건을 이행하며 부동산의 상태를 확인하는 절차이다. 판매자의 경우, 계약에 들어가면 관할 주, 시, 카운티 등의 법과 규정이 정하는 알림 서류를 구매자에게 전달해야 하며, Home Owners Association이 있다면 이에 관련된 서류들도 계약에 정해진 시간 안에 전달해 주어야한다. 또한 부동산을 매매 당사자가 합의한 상태 그대로 유지하여 매매 성사 당일(Closing)에 구입자에게 소유권을 양도해야 한다. 그리고 계약서상에 합의한 대로 판매자는 불필요한 Fixtures나 개인 물품은 반드시 정리하여 치워야 한다. 또한 모든 저당권을 해지하고 각종 빚이 상환될 수 있도록 타이틀 회사가 각종 문서들을 준비하고 처리하게끔 도움을 준다.  계약에서 매매 완료까지 위의 모든 일들의 진행을 총괄하고 각 팀 멤버들과 소통을 원활하게 할 수 있도록 주도하며, 법이 정하는 필요한 내용들을 매매 당사자들에게 알리고, 상담과 협상을 통해 매매 완료까지 약속된 사항들이 제때에 처리될 수 있도록 하는 것이 계약 이후 부동산 전문인의 역할이다.
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