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소매용 상가 부동산의 현황과 전망
매력적인 투자시장으로 안정적인 수익 보장
2018년 06월 14일 (목) 05:58:31 weeklyfocus weeklyfocus@focuscolorado.net

    취업시장의 강세로 인한 수입의 증가와 세금 환급으로 인한 소비의 증가로 전통적인 상거래와 전자 상거래를 포함하여, 전국적으로 소매시장의 매출이 4.3% 증가하였다. 주거용 가구시장이 가장 큰 증가를 보였으며, 전자제품이나 가정용 제품의 소비가 그 뒤를 이었다. 그 이유는 2009년 이후 꾸준하게 늘어난 주택 소유율(35세 이하의 연령층에서)을 들 수있으며, 이들의 약 60%가 첫 주택 구입자(First-time Homebuyer)로서, 새 주택에 필요한 물품의 구입이 주요한 이유이다. 2018년에도 전자 상거래시장의 꾸준한 성장이 이어지면서 약 4.5%정도 소비시장의 성장이 예상된다.
 
    연방준비위원회는 2018년에 서너번의 이자율 인상을 예고하고  있으며, 이것은 경제성장에 따라 발생 가능한 인플레이션의 여파를 줄이고자 하는 자구책이지만, 급격한 인상은 자제할 것으로 보인다. 주식시장에서 최근 벌어지고 있는 인플레이션에 관한 불안과 높아진 이자율로 인한 수익이나 자산가치의 등락으로 인하여 투자자들은 이자율 상승에 많은 우려를 보이고 있으며, 연준의장 제롬 포웰(Jerome Powell) 의 정책노선이 아직 확실하지 않은 상황에서, 투자자들은 여전히 투자에 조심스러운 상황이다. 하지만 상업용 부동산시장은 이런 투자자들에게 투자 대체재로써 자산가치의 등락폭이 적어서 더 안정적인 수익을 보장할 수 있기 때문에 여전히 매력적인 투자시장이 되고 있다. 식료품점이나 서비스 업체를 중심으로 형성된 소매용 상가 건물(Strip Centers)들은 계속적인 성장이 예상된다. 전국적으로 소매용 부동산은 기존에 비하여 평균치를 밑도는 수준의 건축이 이루어지고 있어서, 이것이 공실율이 낮게 유지되는 데 큰 영향을 주어 투자자나 상가 소유주에게는 유리한 상황을 만들어주고 있다.

    덴버와 메트로 지역의 소매용 부동산의 상황을 살펴보면, 계속되는 인구 유입으로 개발업자들이 몰려들고 있으며, 시내 중심부의 공실율이 줄어들면서 덴버와 메트로 지역의 경우에 건물 렌트 시장이 여전히 강한 성장세를 보이고 있다. 지난 1년 동안, 시내 중심가와 Colorado Boulevard/Cherry Creek 지역 상권(공실율, 2.5%) 및 메트로 지역의 공실율은 4% 이하를 유지했으며, 렌트비용도 꾸준히 상승했다. 하지만 덴버 북부지역의 공실율은 6.7%로 가장 높게 조사되었다. 국내 전체 평균보다 높은 가구수의 증가와 아파트 건축의 증가는  Front Range지역의 소매시장들을 유혹하기에 좋은 상황이 되고 있으며, 덴버지역의 공실율이 낮아지는 데 한 몫을 하고 있다. 소매용 공간의 수요증가는 렌트비의 상승으로 이어져 지난 3월 말까지 4.5%가 증가했다. 오로라(14.3%)와 덴버 서부지역(10.1%)이 가장 높은 상승율을 보였다.

    특히, 오로라 지역은 메트로 지역 중 렌트비가 가장 저렴한 지역중 하나로, 앞으로도 렌트비 상승이 지속될 것으로 예상된다. 한편, 다운타운의 경우, 렌트비는 $25.37 SqFt(Square Feet)로 가장 높았다. 지난 1년동안 취업시장의 급격한 성장으로 이들 지역에서 소매시장 또한 강세를 보여왔다. 그리고 킹 수퍼스나 내추럴 그로서와 같은 식료품 업계 체인점의 증가와  VASA 피트니스나 24 아워 피트니스와 같은 피트니스 센터가 레이크우드와 캐슬 락에 각각 자리를 잡으면서 소매 시장의 확대를 보여주고 있다. 건물의 건축은 2009년 이후 가장 많이 늘어나서, 총 1.6M SqFt(Million Square Feet)의 공간이 시장에 나왔으며, 메트로 북부지역에 가장 많은 공급이 이루워졌다. 사전 리스(Pre-leasing) 계약 방식으로 말미암아,  2018년 동안 메트로 전체 지역의 공실율은  4.8%를 유지하고 있으며, 9년 연속 낮은 공실율을 나타내고 있다. 렌트 비용은 SqFt(Square Feet) 당 $19.07로써, 이런 상승폭은 지난 5년간 상승폭의 3.6%를 차지한다.

    덴버와 그 메트로 지역에 대한 투자나 판매 경향을 보면, 건물의 매매 속도는 지난 1년처럼 급격하지 않고 꾸준한 판매가 이루어질 것이다. 건물 구입자들은 브로드웨이와  콜펙스 애비뉴에 있는 맥도날드 같은 패스트푸드 레스토랑에 많은 관심을 보이고 있다. 이런 종류의 사업체는 초기 자본 회수율이 6.5%미만으로 예상된다. 커뮤니티 센터와 그로서리중심의 상가들은 타주의 구입자들에게 여전히 인기가 있는 건물들이다. 덴버 볼더 턴파이크의 주변 지역은 현대식 소매상권이 형성되면 계속적으로 성장해 나갈 지역으로 투자자들에게  매력적인 곳이다. 덴버 서부지역, 특히 선 벨리지역은 도시 재생화 노력으로, 앞으로 부동산에 대한 렌트 경기가 활발해질 것으로 전망된다.

    지난 1년간(같은 기간 기준, 2분기) 임차인이 많은 건물들의 평균 자본 회수율은 6.6%정도였으며, 평균 가격은 작년의 같은 기간에 비하여 12%가 오른 $316 SqFt를 보였다. 또한 일자리의 경우, 2.4%가 더 늘어났으며(약 35,000개) 무역, 통신, 수도나 전기시설 관련 직종이 약 8,000개 그리고 여가나 서비스업종에 약 6,500개의 새로운 일자리가 생겼다. 건축에 관련해서, 덴버시 중심부에 170,000 SqFt 이상의 건물이 추가되었으며, 수요의 증가로 가장 낮은 공실율을 보이고 있다. 메트로 북쪽의 경우에는 360,000 SqFt이 증축되었고, 2019년 말까지는 1.2M SqFt가 시장에 선보일 예정이다.

    평균 거래가격은 4.8%가 증가하여, 판매자가 요구하는 평균 가격의 경우  $18.08 SqFt로 조사되었다. 이런 증가세는 지난 5년간의 평균인 3.2% 에 비해 상당히 많이 오른 것이다.  임차인이 많은 건물의 경우에는 리스팅(Listing) 매물이 한정되어있고, 공실율이 낮아  수익이 증가하기 때문에 소유주들이 팔기를 꺼려하는 경향이 있다. 임차인이 한 명인 건물들에는, 지난 1년간 투자자들의 관심이 높아지면서 거래에 강세를 보이고 있으며 패스트 개쥬얼 레스토랑의 경우 초기 수익율이 5.5% 이상이 되는 것으로 나타났다. 메트로지역을 벗어난 지역들도 주택지가 많이 조성되어 소매상인들의 흡인요소가 생기면서, 점차 투자자들의 관심이 어느 때보다도 높아지고 있는 상황이다.
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