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아파트시장 경기의 현황과 전망
소유할 것인가, 매매할 것인가
2018년 07월 12일 (목) 06:06:46 weeklyfocus weeklyfocus@focuscolorado.net
    전국적으로 보면, 지속되는 경기의 호황으로 인한 낮은 실업률로 많은 기업체의 경우, 회사에 필요한 직원을 적시에 고용하는데 애를 먹고 있으며, 인력의 원할한 공급을 위하여 임금 상승의 압력을 받고 있는 상태이다. 강한 고용시장과 임금 인상을 통한 가계 수입의 증가는 청,장년층의 주택 구매를 가속화시키고 있지만, 트럼프정부의 새로운 세제의 실시는 주택 건축업자들을 위축시켜 주택건설이 줄어들면서, 아파트 렌트시장의 매물 부족현상을 부채질하고 있는 상황이 되고 있다.

    통계에 의하면, 지난 5년 사이(2013년~2018년) 전국적으로 1180만개의 일자리가 늘어났으며, 137만호의 아파트가 새로이 건축되었다. 2017년에는 38만 채의 아파트가 전국적으로 공급되었으나, 건축을 위한 택지 개발비용이나 건축비용의 상승으로 공급 물량은 줄어들어  2018년에는 33만 5천채가 공급될 예정이며,  공실률은 Class A의 경우는 6.8%, Class B와 C는 4.7%를 나타낼 것으로 조사되었다. 전국적으로 투자에 대한 자금 회수율은 지난 18개월동안 5.5% 이하를 보이고 있다. 이자율이 오르고 있는 가운데, 많은 사람들이 생각하기를 자금 회수율은 이자율과 동반하여 상승할 것이라고 믿고 있지만, 현실적으로 이런 일은 일어나지 않고 있다.

    전국적으로 아파트 투자부문을 보면, 이자율이 상승하면서 투자 이윤이 그다지 높지 않을 수 있다는 것에 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 지난 2년간 투자 자금 회수율이 보합세를 보이고, 비록 2018년에도 아파트 부문의 투자 관련 상황이 건전하지만, 회수율은 커다란 상승세로 이어질 전망은 아니다. 이런 상황에서 투자자들은 투자 대상의 폭을 계속 넓혀가면서 (예를들어, ClassB/C의 자산에 대해서도 많은 관심을 보이고 있다) 시장을 주시하고 있다. Denver와 Metro지역의 상황을 살펴보면, 이 지역은 아파트 건축붐이 일면서 렌트 시장이 활성화되고 있다. Denver지역의 수요가 계속하여 급증하면서 건축업자들을 끌어들이면서, 지난 5년간(2013년~2018년) 약 4만채의 아파트가 건축되었으며 1만8천채가 새로이 건설중이다. 지난 1년간 건설사들은 시내 중심가와 그 주변 지역들에 중점적으로 신축을 해왔다. 또한 Metro북쪽 지역에도 강한 건축세를 보이고 있으며, 경전철이 확대될 예정인 Thornton과 Arvada 지역에도 눈독을 들이고 있다.

    지난 1년간 주민들은 시내 중심가들로 모여들었으며, 이런 지역에는 Lakewood 북쪽의 Metro지역도 포함되어 있다. 이 지역은 경전철이 확대되어 Downtown 지역에 출 퇴근하는 근무자들에게 특히 선호되고 있어서 공실률이 낮아지고 있다. Millennial세대(1982년~2004년에 출생한 세대)의 증가는 렌트시장에 활기를 주고 있으며, 더욱이 고용의 확대와 유입 인구의 증가는 렌트시장을 받쳐주는 든든한 버팀목이 되고 있다. 2018년에 유입되는 Denver 인구의 25%정도가 Millennial세대이며, 이들 역시 공실률이 안정세를 유지하는데 큰 몫을 하고 있다. Downtown Denver의 경우, 모든 Class에서 공실률이 낮아졌지만 특히 Class A 의 경우에는 6.2%로 조사되었다.

     투자경향을 보면, 지난 12개월간 지속적인 인구유입이 투자자들에게 호재로 작용하고 있으며 부동산 거래 상황이 계속해서 안정세를 나타내고 있다. 기관 투자자들이 투자에 대세를 이루며 고급형 아파트에 눈을 돌리는 추세이고, 최근에 건축된 Class A Complex(복합 건물)들은 자금 회수율이 낮은 4%대를 보이고 있다. 또한 Capitol Hill 부근의 많은 Class C 건물들이 좋은 가격에 팔려나가면서 투자자들의 이목이 집중되고 있다. 그리고 투자자들은 오래된 아파트들을 renovation이나 재건축을 통하여 자산 가치를 Class A 상태로 만들어서 부동산 시장에 선보이는 것도 투자의 한 방편으로 여기고 있다.

    연방 준비제도에서 이자율을 계속해서 올리면 투자자들이 보다 높은 이자를 주고 투자 자금을 대출받기 때문에, 투자자들은 자금 회수율이 높은 부동산을 찾게된다. 하지만 수요가 늘고 있어서 자산 소유주들은 판매 가격을 높이게 되므로, 투자자들과 소유주들 사이에서 거래 가격의  기대치에 대한 차이가 점점 넓어지는 경향이 계속되고 있는 상황이다. 2018년 2분기 동안 초기 자본 회수율의 경우, Class A는 4.7%로 조사되었으며, 공급이 수요를 앞지르면서 공실률은  평균 6.4%를 나타내고 있으며, 이 수치는 2017년을 거치면서 안정된 상태를 보이고 있다. 렌트비(Average Effective Rent)의 경우에는, 지난 1년간 높은 상승세를 나타내지는 않았지만 월 평균 $1,349를 나타냈고,  2018년을 통하여  월  평균 $1.449까지 오를 것으로 내다보고 있으며, 지난 5년간 평균 상승률로 보면 7.2%가 상승한 것이다. 그리고 최근 Denver 동부 지역의 렌트 비용이 많이 상승하였으며, 2018년 내내 평균 렌트비는 상승할 것이라 예상하고 있다.

    Denver에서는 투자자들의 수요증가로 평균 아파트 가격이 unit당 10% 상승한 $186,000에 이르고 있으며, 지난 5년간 평균 81%가 오른 가격이다. 작년 같은 기간과 비교하면, Class A와 B는 각각 $287,000와 $211,000으로 약 17%가 상승했으며, Class C의 경우 9% 상승한 $143,000으로 조사되었다. 지난 5년 사이에 Denver의 경우 인벤토리는 17.9%가 증가하였으며, 아파트 개발은 꾸준히 증가하여 지난 1년간 7,600채가 렌트 시장에 나왔고, 아파트 건축은 지난 1분기에 약 3,700채의 건축이 이루워졌으며, 이들 중 850개는 Downtown Denver에 그리고 Denver 북쪽에 440개가 건축되었다.

    렌트비는 2013년과 2018년사이에 41%가 증가하였다(전국 평균 23.3%). 지역별로 살펴보면, 렌트비의 경우에는 Downtown-Highlands-Lincoln Park지역이 $1,810으로 가장 비쌌으며, 그 다음으로 Five Points-Capital Hill-Cherry Creek이 $1,696이었다. Aurora 북쪽 지역은 $1,172로 가장 낮은 가격을 보였다. 공실률의 경우, Downtown-Highlands-Lincoln Park지역이 5.9%를 Five Points-Capital Hill-Cherry Creek이 5.8%를 보였다. North Lakewood-Wheat Ridge지역은 3.8%로 가장 낮은 수준으로 조사되었다.

    현재 아파트 등 투자용 부동산을 소유하고 있다면 다음 몇가지를 고려해 볼 수 있다. 첫째, 현 자산의 관리나 유지, 수입 모든 면이 본인과 맞다면 계속 가지고 있어도 좋은 시기이다. 두 번째, 자산가치가 최근 상승했으므로 리파이낸스를 통해 부동산 투자를 확대 한면서 수리 및 보수 등 리모델링을  할 수 있다. 세번째, 현재 소유 부동산을 팔고 규모를 키우거나 수입이 더 높은 자산으로 옮길 수 있으며, 네 번째, 팔아서 기존의 빚을 청산하는 선택들이 있을 수 있겠다. 위의 선택은 부동산 전문인과 의논하여 소유 부동산의 위치와 전망, 그리고 소유자의 여러가지 개인적인 상황에 따라 결정을 하는 것이 좋겠다.
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