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꾸준히 오르는 주택 가치
보조주거 시설(ADU)이 좋은 대안이 될 수 있을까?
2018년 10월 11일 (목) 07:05:48 weeklyfocus weeklyfocus@focuscolorado.net
    지역에 따라 차이가 있으나 전반적으로 콜로라도 주의 주택 거래는 작년에 비해 줄어들고 경기는 완화되는 양상이다. 하지만 계속적인 인벤토리의 부족과 주택가격의 상승에 따른 주택 구매력(Affordability)이 낮아지고, 이자율 인상 등으로 주택의 가치는 꾸준히 오름새를 보이고 있다. 이번 컬럼에서는 주택 구매력을 높여줄수 있는 것으로 여겨지고 있는 보조주거 시설에 대하여 살펴본다. 보조주거 시설(Accessory Dwelling Unit, ADU, 또는 Secondary Suite, Second Unit, Granny Cottage, Granny Flat 등으로도 불린다)은 기존에 지어진 단독주택이나, 같은 Lot 안에 합법적으로 건축된 독립된 주거용 시설을 의미하며 부엌, 화장실과 출입구를 갖춘 건물로써, 보통 일차 거주지(Primary Home, 본채)와 분리하여 판매가 허가되지 않으며, 주택 소유자가 모든 주거시설을 삶의 공간으로 이용해야 한다.

    ADU란 용어는 오스트레일리아, 영국, 아일랜드, 뉴질랜드와 미국의 일부 지역에서 처음 사용되었으며, 초기에는 나이든 가족이나 친척들을 보살피기 위한 거주공간으로 이용하였다. 20세기 초에 이런 류의 건물이 인기가 높았으나, 세계 2차대전 이후에는 건축이 줄었들기 시작했고 시간이 지나면서 핵가족 중심의 가족체제의 증가와 교외지역에 대한 개발이 늘어나면서 그 열기는 점점 식어갔다. 하지만 도시나 교외지역에 관계없이 개발이 진행되고, 주택가격의 상승과 점점 고령화되는 베이비 부머(Baby Boomer Generation)에 대한 관심이 늘어나면서 ADU에 대한 인식이 높아지고 있다. 하지만 일부 지역에서는 단독 주택지역이 갖는 주거지에 대한 특색이나 장점이 줄어들 것에 대한 우려를 나타내기도 한다.

    2017년 1월에 캘리포니아 주 정부는 일부 지역에 제한적으로 ADU건축을 금지하는 법안을 공표했다. 하지만 같은 주의 산타 크루즈(Santa Cruz)지역과 하와이주의 마우이 카운티 같은 경우에는 ADU프로그램이 있으며, 또한 호놀룰루는 ADU와 유사한 프로그램을 운용하고 있기도 하다. 현재 관심을 일으키고 있는 ADU프로그램의 핵심은 집을 공급하는 사람도, 공급받는 사람도 모두가 상생하는 것으로, 토지를 가진 단독주택의 경우 남는 땅의 일부에 건물을 지어서 주거난에 시달리는 누군가에게 빌려주는 것이다. 이렇게만 보면 ADU 프로그램은 그저 여유 공간에 집 하나를 더 짓고 세를 주는 것과 별 차이가 없을 수도 있지만, 집주인의 입장에서 초기 건축비용이나 부가적으로 필요한 재정적인 것이 부담이 될 수 있으며, 건축 법규나 제반 법률문제와 세금문제 등에 어려움이 있게 된다.

    이러한 어려운점을 파악하고 여러 파트너와 협력하여 저렴한 비용에 새로운 독립적인 공간을 지을 수 있도록 제도적 장치를 정부나 지자체에서 해결하고 있다. 집주인이 공사에 필요한 비용을 마련할 수 있도록 재정적인 부분과 함께 디자인, 법률적인 문제를 원활하게 하여 집주인은 이를 통해 주택의 자산가치를 늘려갈 수 있고 집을 필요로 하는 사람도 손쉽게 주거공간을 구하게 함으로써 주거난 해법을 제시할 수 있다고 하겠다. 덴버지역은 지속적으로 경제가 활성화되면서 외부로부터의 고등 교육을 받은 고소득층의 인구가 유입되고, 그로 인한 주택 수급의 불균형이 지속되어 주택 및 렌트 가격이 상승하게 되어서 오랜 기간 이 지역에 거주했던 주민들이 이주하는 상태가 이어지고 있다.

    2016년 덴버시의 연구결과를 보면, 젠트리피케이션(Gentrification:도심 인근의 낙후지역이 활성화되면서 외부인과 자본이 유입되고, 원주민이 밀려나는 현상이다. 긍정적인 의미로는 중,하류층이 생활하는 낙후된 기존의 도심에 상류층 주민의 유입을 통해 주거지역이나 고급 상점가가 새롭게 만들어지는 상황)을 통하여 매달 1천 가구 이상이 덴버 시내로 이주하는 것으로 나타났다.  또한 West Denver지역이 이 젠트리피케이션에 취약한 지역으로써, 지역 특성상 이주민들이 좋아하는 도시 형태를 가지고 있으며, 다른 지역에 비해 상대적으로 저소득층의 많은 세입자들이 거주하고 있다.

    그리고 인구유입으로 주택 시장의 안정성이 빠르게 퇴색하고 있으며, 특히 Westwood와 Athmar Park 북쪽으로부터 West Colfax 와 Lincoln Park 주변은 주택 시장의 불안함이 아주 현실감 있게 나타나고 있다. 그리고 수요에 따른 주택 가치의 상승으로 인한 이 지역의 재산세의 증가(약 15%~30%)는 저소득의 주택 소유자들에게는 커다란 부담이 되고 있으며, 이것이 주민들이 이주하게 하는 요인도 되고 있다. 덴버시의 월평균 렌트비가 2011년에서 2016년 사이 46%($941 에서 $1,376)가 상승했다. 건축비용의 경우 600-square-foot unit의 건축에 약 25만 달러가 들며, 2010년 이후 139채의 ADU가 West Denver 지역에 건축되었다.

    West Denver Renaissance Collaborative(WDRC)는 덴버지역의 ADU 보급과 확대를 위하여 활동하고 있는 단체인데, 주민들로부터“우리가 토지를 가지고 있으며, 오래 함께 한 이웃들이 있는데 지금 겪고 있는 주택과 렌트를 문제를 왜 건축업자들에게 의존하고 있는가?”하는 질문을 많이 받고 있다. 의외로 답은 간단하다. 저소득 주택소유자를 집주인(Landlord)으로 만들어 젠틀리피케이션 상태에 있는 기존 거주자들이나 세입자들을 그 지역에 계속 거주하게 하는 것이다. 시관계자에 따르면 ADU의 확장을 저소득층 주택 소유자의 재산 증식의 방법으로 그리고 더 많은 세입자들을 위한 주거공간의 건축의 확대에 좋은 방안으로 인식하고 있다.
Fannie Mae 경우에도 주택 수급 불균형의 문제가 여러 지역의 경제에 영향을 주는 것을 파악하고, 2017년 말 전국적인 주택 수급 문제 해결을 위하여 향후 2년간  일천만 달러를 Affordable housing 을 위해 재정지원한다고 밝혔다.

    WDRC는 지난 몇 년간 덴버지역에서 ADU에 관한 심도있는 시도들을 진행하고 있다. 시 관계자들과 지역 개발업자들, 지역 주택협회와 지역 주민들을 모아서 ADU 건축의 활성화를 위한 모임과 회의를 통하여 분위기를 조성하고, 각각의 의견을 모아서 가장 바람직한 대안들을 마련하고 있으며 많은 조사와 연구를 통하여 지속적인 ADU프로그램을 진행하고 있다. 그리고 Habitat for Humanity를 협력업체로 끌어들여 이 단체의 비교적 저렴한 디자인을 이용하거나, 덴버시와 협력단체들의 도움을 통하여, 건축비용을 절반 정도로 줄이는 것 또한 이 단체의 목표이다.

    이런 프로그램은 장기적인 안목에서 주택난을 해결하는 것으로, 관련 기관이나 단체들의 꾸준한 노력이 필요하다. 특히 이 계획이 성공적으로 실행되려면, 프로그램의 실행 이전에 해당 지역의 특수성이나 지역적 형평성의 문제에 대하여 사회적 공감대가 우선적으로 이루어져야 하며, 법률적 문제는 가급적 프로그램의 실행 당사자가 쉽게 접근할 수 있게 규정들이 제정, 정비되어야 한다. 이러한 제반적인 문제들이 잘 처리가 된다면, 주택 수급에 도움을 기대할 수 있을 것이다.
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