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최근 주택 시장의 현황
2018년 11월 08일 (목) 07:54:39 weeklyfocus weeklyfocus@focuscolorado.net
    2018년에는 새로 주택을 구입한 각 가구의 월 모기지 상환액수나 렌트비용이 상승하고 이자율과 주택 가격의 인상으로 주택을 마련하는데 더 많은 비용의 지출이 이어지고 있다. 마커스 와밀리챕의 조사에 의하면, 2018년 초에 비하여 월 평균 130달러(중간 정도 주택 기준)를 더 모기지로 내야 하고, 고정 모기지율은 평균 4.5%로 2011년 이래 가장 높은 수준을 보이고 있다. 이런 증가는 월 주택 모기지 금액과 월 평균 아파트 렌트 비용의 차이가 330달러로 벌어져 모기지 금액이 높게 나타나고 있다. 시장에 매물로 나오는 주택이 부족하고 판매속도가 빠른 이유는 계속해서 오르는 이자율 때문이다. 소유한 주택을 팔고 다른 주택을 구매하려는 사람들이 그들이 가진 주택을 팔기를 꺼리고  있는데, 많은 주택 소유자들이 주택구입시 낮은 고정 이자율로 모기지 상환을 결정했기 때문이다. 그러니 주택을 처분하고 새로이 구입하려 할 때 상승하는 이자율과 주택 가격 상승분 사이에서 현실적인 이익에 더 민감해지고 있는 것이다. 앞으로도 2018년에 한번 더 이자율의 상승이 예상되고 있는 상황에서 이자율의 상승은 구매력과 수요면에서 지속적으로 주택시장에서 주요한 변수가 되고 있으며, 더우기 건축업자들은 오르는 자재값과 인건비, 그리고 토지비용의 상승으로 주택 건축에 선뜻 나서지 못하는 상황이라 주택 판매상황은 보합세를 보이고 있다.

     주택 건축이 늘어나지 않는 것도 공급 부족의 위기를 초래하고 있다. 다세대 주택 개발업자들은 지난 5년 사이 기록적인 건축 상황을 보여왔지만, 단독 주택의 경우는 2008년 경기 침체이전보다 절반 정도의 주택개발이 이루어져 왔다. 강해진 경기와 좋아진 노동시장의 여건 등이 주택경기를 활성화시키고, 주택의 수요를 계속적으로 유발하면서 전례 없는 공급부족 상태를 이끌어 오고 있기도 하다. 이런 상황은 잠재적 구매자들로 하여금 계속 렌트 상태를 유지하게 하면서 렌트 시장은 때아닌 호황을 맞으며 렌트비 상승으로 이어지고 있다. 또한 2011년 이후 주택의 가치는 약 55%가 넘게 올랐다. 경기가 좋아지면서 노동시장의 임금도 상승하고 있지만 그 폭은 같은 기간에18% 증가에 그쳤다. 임금 상승에 비하여 가파르게 오르는 주택 가격 때문에 구매자들은 모기지 상환에 부담을 느끼고 있다. 지난 4월 이후 주택 시장의 판매 속도는 느려지고 있다. 주택 시장이 불안하여 생기는 판매의 하락이 아닌 경기가 좋은 상태에서 일어나는 아이러니한 상황인 것이다. 게다가 2017년 개정된 세법에서 주택 소유 시 갖는 유리한 사항들이 없어지면서 2018년의 주택 시장에 영향을 주고 있다.

     전국적으로 단독 주택시장은 일종의 교착상태에 빠진 느낌이다. 시장에 매물로 나온 주택량은 전년 대비 거의 비슷한 수준으로 새로이 건축된 주택들의 많은 부분은 중, 고가의 주택으로 비교적 자금력이 있는 첫 주택 구입자를 염두엔 둔 것들이다. 관련업계의 조사에 따르면, 지난 8월에는 기존 주택의 판매에서 첫 주택 구입자가 차지하는 비율은 31%로, 지난 2008년 이전의 40% 이상의 수준보다도 낮은 수치이다. 신규 주택의 판매는 2017년 11월에 가장 높은 수치를 보였으나 현재는 11.7%가 하락하였고 300,000달러 이상의 주택 판매는 계속 줄어드는 추세지만 가격은 천천히 오르고 있다. 평균 신규 주택의 가격은 지난 8월에 320,200달러(중간 정도 주택기준)이었으며 1년 사이에 1.9%가 오른 가격이다. 2017년 8월부터 2018년 8월까지 주택의 판매현황은, 기존 주택의 경우 5백 34만 채가 팔렸으며, 인벤토리는 1백 92만 채로 조사되었다. 전국 평균 주택 가격은 264,000달러(중간 정도 주택기준)였다. 클로징의 경우, 계약서상에 명시된 클로징 날짜에 클로징이 이루어진 비율은 지난 8월에 76%로 조사되었는데 이 수치는 2015년 12월의 60%보다도 높게 나타났다.

     고용시장의 강세는 주택시장에서 아파트에 더 관심을 쏠리게 하고 있다. 고용시장을 살펴보면, 지난 9월에는 전년도 같은 시기에 비하여 18만개의 일자리가 더 생겼으며 13만 4천 개가 채워졌다. 최근 조사에 따르면 전국적으로 7백 10만개의 일자리가 있으나 6백만 명의 사람들이 직장을 찾고 있다. 또한 전문직종(컬리지 졸업 이상)에는 2백 6십 만개의 일자리가 있으나 1백 2십 만 명 정도가 일자리를 필요로 하고 있다. 일자리 수와 구직자 수와의 차이는 계속적으로 벌어질 전망이다. 전문직종의 노동인구 부족은 그들 직종의 임금 상승으로 이어지고 있고, 지난 1년간 급료는 5.4% 인상되어 2016년의 0.4%에 비하여 10배 이상 증가세를 보였다. 그래서 전문직종에 종사자들은 고급 아파트(Class A와 B)를 선호하여 그 수요가 급증하고 있다. 2010년 9.9%로 최고치의 실업률이 지난 9월에는 3.7%로 최저치(1969년 이후)를 보이고 있으며 이런 실업률의 감소는 Class C급의 아파트 수요까지 부추기고 있다. 지난 3분기 동안 82,900 unit의 다세대 주택이 전국적으로 공급되었으나 2001년 이후 가장 낮은 수의 건축이 이루어졌다. 전문가들의 예상에 의하면, 2025년까지 도시보다 교외지역의 인구가 급속히 증가하면서 아파트의 공실률에 영향을 줄 것으로 내다보고 있다. 2010년에는 교외지역의 아파트 공실율이 7%였으나 최근에는 4.5%까지 내려서 다운타운 지역의 공실률과 비슷한 양상을 보이고 있다.

     콜로라도주의 단독 주택의 평균가격은 472,000달러이며, 지난해와 비교하여 약 7%가 오른 것이다. 콘도/타운하우스의 경우는 381,000달러으로 거의 8%가 상승하였다.시장에 매물로 나온 주택의 양은 전년대비 단독 주택은 15%가, 콘도/타운하우스은 20%가 감소한 것으로 부동산 업계는 보고하고 있다. 덴버시의 경우, 주택 판매는 올 상반기에 정점을 보이며 지난 6월에는 매물 대비 판매가 99%로 시장에 나오는 주택들의 대부분이 판매된 것으로 나타났다. 주택 가격은 지난해에 비하여 상승폭이 그다지 크지 않은 것으로 조사되었다. 오로라지역 역시 인벤토리의 부족을 겪고 있으며, 주택 가격은 평균 381,000달러으로 지난해와 비교하여 약 9%가 상승했다. 하지만 덴버와 메트로로 지역에 비해서는 주택 가격 대비 인벤토리에 여유가 있는 것으로 조사되었다. 최근 NAR(전국 리얼터 연합)이 실시한 설문 조사에 따르면, 응답자의 50%가 “현재 상황이 주택 판매에 가장 좋은 시기”라고 답을 했는데, 이는 2년 전에 실시한 응답(28%)에 비하여 아주 높게 나타났다. 적절한 시기에 주택을 판매하고 구입하는 것은 자산의 가치를 증대시키고 효율적으로 관리하는 데 필수적인 고려사항이다. 사실 대부분의 주택 판매자가 다시 구매자가 되는 것이므로 주택 시장에 매물이 증가하면, 그에 따라 빠르게 가격이 하락하는 주택 시장의 선 순환을 이루게 하여 결국 구매자의 구매 의욕을 높이고 주택 시장을 더욱 활성화시키는=데 도움이 될 것이다. 
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