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이자율의 변동과 주택 시장과의 관계
주택시장의 불균형 심화
2018년 12월 13일 (목) 07:40:25 weeklyfocus weeklyfocus@focuscolorado.net
     주택 시장에서 인벤토리의 부족으로 콜로라도주 주택의 중간 가격(Median Price)이 계속 오르고 비록 작은 비율이지만 이자율도 오르는 있다. 이런 와중에 주택 가격의 상승폭에 못 미치는 잠재적 주택 구매자들의 중간수입(Median Income)과 아울러 주택의 구입능력(Affordability)까지 줄어들어 주택시장의 불균형이 심화되고 있는 상황이다. 콜로라도 부동산 연합의 최근 발표에 따르면 2010년 1월 통계를 시작한 이후 콜로라도의 주택구입능력지수(Housing Affordability Index)가 최저치를 나타냈다. 이 지수는 각 카운티별로 이자율, 평균 판매가격, 평균 수입을 기준으로 주택 구매자들이 각 지역별 주택시장에서 어느 정도 구매가 가능한지를 조사하는 것이다.

     콜로라도주 덴버 메트로 지역 7개 카운티의 전반적인 시장을 살펴보면 지난해 같은 기간동안 단독주택에 대해 18%, 콘도/타운홈은 20% 구입능력이 감소한 것으로 조사되었다. 전년대비 콜로라도주 전체의 평균 주택가격은 꾸준히 증가한 반면 인벤토리는 역대 최저치를 보이고 있다. 이런 상황에서 구매자들이 주택 구매에 대해 피로감을 느껴서 구매활동을 중단했다가 인벤토리가 증가한 뒤 다시 구매활동을 이어나가는 것은 시기상 적절하지 않아 보인다. 게다가 현재의 주택 시장 상황이 버블일 것이라고 생각하여 인벤토리가 늘어날 때를 기다리는 구매자들도 있는데  지금은 그런 상황이 아니다. 계속되는 이자율 인상 압박과 구입능력이 가까운 시일 내에 급속히 좋아지리라는 전망은 나오지 않고 있기 때문이다.

      겨울철로 접어들면서 계절적인 요인으로 주택시장의 활기가 주춤한 상황이다. 하지만 콜로라도 스프링스 같은 경우는 2018년 11월 기준 전년대비 단독주택의 판매가 22.4%(Active Listing 기준) 증가하였다. 또한 인벤토리의 공급은 32.7%가 올랐으며, 새로운 리스팅은 2.2%가 늘어나서 인벤토리의 경우 지역적인 차이를 보이고 있다. 주택 시장에서 인벤토리의 증가는 당연히 구매자들에게는 좋은 소식이다. 주택을 구매할 때 순간 선택을 해야 하는 상황에서 풍부한 인벤토리는 결정적인 역할을 한다. 그렇다면 지속적인 이자율 인상은 주택 시장에 어떤 영향을 줄 것인가.

     전문가들의 전망에 따르면 2019년에는 세차례의 이자율 인상이 예상되고, 2020년에는 적어도 한 차례의 인상을 예상하고 있다. 사실 이자율이 인상된다는 것은 미국의 경제 상황이 건실하다는 것을 의미하기 때문에 꼭 부정적인 것만은 아니다. 강한 경제는 주택 구매자들에게 일종의 보너스같은 상황이다. 우선 급료가 오르고, 고용시장이 안정화되면서 실직에 대한 우려도 적기 때문에 안전한 자금력으로 새 주택 구입에 대한 여력이 늘어난다. 하지만 이자율이 계속해서 인상되는 분위기에서 이자율이 더 오르기 전에 쫓기듯 주택을 구매해야 할 것 같은 상황에 놓이기도 한다.

     그러면 언제 주택을 사거나 팔아야 할까? 항상 여러 가지 요인들 즉, 이자율은 어느 정도이고 어떻게 될 것인가, 자신은 어떤 계획을 갖고 있나, 구매나 판매를 결정하기 이전의 동기는 무엇인가, 그리고 지금의 부동산 사이클(구매자 위주의 시장인가, 혹은 판매자 위주의 시장인가)은 어떤 것인가 등을 고려해야 한다.
만약 이자율의 변동 때문에 구매를 서둘러야 할 것 같다면, 너무 늦기 전에 이자율을 락(Lock)하는 것이 좋다. 주택 구매는 중요한 일이기 때문에 서두르지 않는 것이 좋다. 언제쯤 구매를 하는 것이 좋은가? 그것은 자신이 필요해서 스스로 준비가 되어있을 때가 바로 적절한 시기인 것이다. 구매에 대한 동기 또한 구매시기를 결정하는 데 영향을 준다. 예를 들어 필요에 의해 구매를 해야 하는지 아니면 투자를 위한 구매를 하려는지에 따라서 구매의 시기가 결정된다.

     이자율의 상승은 구매자의 구매 의욕을 저하시키지만 이자율의 상승과 주택 시장과의 관계는 단순하지만은 않다. 물론 이자율의 상승은 구매자들이 감당할 수 있는 정도의 이자율 내에서 자신들의 요구에 적합한 주택을 구입하는 데 더 빠른 선택을 하도록 압력을 줄 수도 있다. 그리고 꼭 주택을 구매해야 하는 상황이 된다면 이자율의 변동은 주택 시장에 덜 영향을 줄 수도 있다. 만약 주택을 팔 준비가 되어 있다면 이자율이 가파르게 오르기 전에 파는 것이 좋다. 이자율이 상승하면 구입 능력이 되는 구매자들은 점점 줄어들게 되어 주택의 가치는 지금보다 떨어질 수도 있기 때문이다.

      월 모기지 페이먼트를 줄이기 위해 구매자들은 더 많은 주택 자금(다운 페이먼트)을 모으기 위해 구매를 늦출 수도 있지만, 나아진 경제 상황으로 임금이 오르면 더 큰 주택을 사는 데 경제적으로도 더 여유가 생길 수도 있다.  이와 같이, 주택시장에 대한 예측은 간단한 문제가 아니다. 사실 지난 30년간 미국사람들은 연준(연방준비제도)에 의한 다양한 이자율 변동을 경험해 왔다. Advisor Perspectives의 분석 자료에 의하면 과거연준에 의한 이자율이1987년과 1988년 사이 6%에서 거의 10%, 1994년~1996년에는 3%에서 6%, 그리고 2004년~2007년(주택 시장의 붕괴 이전까지)에는 1%에서 5.25%까지 올랐었다. 하지만 연준은 향후 몇년간 4% 이상은 올리지 않을 것이며 인상을 한다 해도 4%에는 못미칠 것으로 전문가들은 예상하고 있기 때문에 과거와 같은 단기간 큰 폭의 인상은 없을 것으로 보인다.

      위에서 언급한 것과 같이 이자율과 이자율 인상은 부동산 구입과 판매를 결정하는 데 중요한 고려사항 중에 하나일 뿐이다. 외부 요인에 의한 성급한 결정보다는  현재 상황이나 자신의 단.장기 계획에 맞게 충분히 고려를 하여 결정하는 것이 필요하다. 또한 미디어나 동료 그리고 가족들의 일치되지 않은 견해들은 중요한 결정에 방해 요소가 될 수도 있으므로 스스로 필요한 것들에 대한 꼼꼼한 조사를 하고, 전문가들의 도움을 받아 준비해야 할 사항을 검토하여 부동산 구매나 판매를 결정하기 바란다.
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