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2019년의 주택 시장 전망, 금리인상 종결 기대
2019년 01월 10일 (목) 07:38:10 weeklyfocus weeklyfocus@focuscolorado.net
     2019년에 주택을 구입하거나 판매 혹은 선호하는 렌트용 거주지를 찾는다면 지금의 주택 시장이 직면한 문제가 무엇인지 잘 살펴보아야 한다. 현재 주택시장은 근본적으로 수요에 비해 공급 부족으로 주택 가격이 상승하는 상태이다. 따라서 자신의 상황을 충분히 고려하여 주택을 구입 또는 판매하거나 렌트를 결정하는 것이 좋겠다.이번 칼럼에서는 구매자, 판매자, 주택 건축상황 그리고 렌트를 원하는 고객의 입장에서 2019년의 주택 시장을 알아보려 한다. 우선 구매자의 입장에서 보면 금리의 인상이 큰 화두가 되겠다. 연방준비제도(연준)는 지난해 트럼프 대통령의 경고와 월가의 반대에도 불구하고, 결국 2018년 12월에 4번째로 금리를 올려서, 기준 금리가 2.25%~2.5%가 되었으며, 현재 4.7%인 30년 고정 모기지율은 올해 5.3%까지 오를 것으로 전문가들은 예상하고 있다. 몇가지 주요한 지표를 살펴보면, 2018년에는 3.9%였던 실업률은 2019년에는 4.0%로 예상되고 있으며, 기존 주택의 판매량은 2018년 535만 호에서 2019년에는 530만 호가 될 것으로 보고 있다. 신규주택의 판매는 2018년 62만 3천 호에서 2019년에는 69만 호일 것으로 내다보고 있다.

     올해에도 두차례의 금리 인상이 예상되며, 조금씩 오르는 이자율이라도 월 페이먼트가 50달러에서 많게는 몇 백달러정도까지 늘어날 수도 있다. 즉 인상되는 주택 구입가격은 구매자들을 시장에서 멀어지게 하는 요인 중 하나가 되어, 주택 시장의 분위기가 가라앉게 되고, 이자율의 상승으로 주택 구매 심리가 위축될 수 있다. 몇 년간 국내의 주요 주택 시장에서 임금 상승을 앞질러 주택 가격이 오르는 상황이 이어져 왔다. 구매자들의 구매 활동이 줄어들면 상대적으로 주택 가격은 내려가게 되며, 매물들이 시장에서 소비자들을 기다리는 시간이 예상보다 더 길어지게 된다. 그래서 주택 소유자들은 판매하는 대신에 월 페이먼트를 늘려 에퀴티(Equity)를 쌓거나 주택의 가치를 높이는 데 더 신경을 쓰게 된다. 그렇게 되면, 인벤토리가 적어져서 잠재 구입자가 될 수 있는 판매자들에게도 주택 구매력(Affordability)이 낮아지게 된다.

     최근 몇년사이 판매자들은 주택을 시장에 내놓지 않고 단기투자를 통해 몫돈을 챙기려는 리노베이션 투자회사들에게 파는 경향을 보이고 있다. 이들 회사는 가능한한 판매자가 원하는 빠른 시간내에 오래되거나 상태가 안좋은 주택들을 현금으로 구매한 후 리노베이션을 통해 시장에 매물로 내놓는 판매 전략을 가지고 있다. 현금이 필요하거나 단기간에 주택을 팔아야 하는 고객들에게는 이점이 있겠지만, 대개 시장에 형성된 가격보다도 낮은 가격으로 거래가 이루어지기 때문에 불리한 점도 있다. 그러나 이런 회사들이 전통적인 판매시장의 흐름을 바꾸지는 못할 것이라고 전문가들은 내다보고 있다. 2008년 이후 주거용 택지의 개발과 건축은 느린 속도로 진행되어 왔다. 시장의 요구에 못미치는 공급 상황은 몇 년째 주택 가격의 상승에 직접적인 영향을 주고 있다. 더우기 이미 건축된 그리고 앞으로도 건축이 예정된 주택들은 고가의 주택들에 중점을 두고 진행되고 있다. 그나마 2018년에는 건축 상황이 나아져서 작년 한해 동안 1백 33만 호 이상의 주거용 시설이 건축되었다. 토지가격, 건축 자재값, 임금의 상승 등이 건축업자들을 건축 시장에 흡인력으로 작용하지 못하고 있으며, 더우기 이자율의 상승은 대출을 얻어서 건축을 진행하는 많은 업자들에게는 달갑지 않은 여건이 되는 것이다.

      한편 이런 상황에서 위로가 되는 것은 잘못된 수요 예측으로 인한 공급과잉 이후에 벌어질 시장의 불안감이 적다는 것이다. 모기지율과 주택 가격의 상승에 불안해 하는 처음 주택 구입 예정자들은 렌트상태를 유지하려는 경향이 있다. 이런 상황에서 렌트용 주택 소유자들은 공실률이 증가할 걱정없이 렌트 사업을 지속해 나갈 수 있어서 이러한 호기가 지속되기를 바랄지도 모른다. 하지만 정부 인구조사국의 통계를 보면, 2016년에 50년 내의 최저치(63% 이하)를 보인 전국의 주택 소유자 비율이 2018년 3분기에는 64.4%로 꾸준히 상승하고 있으며, 가구(household) 수의 증가는 대부분의 경우 주택을 소유한 상태에서 이루어진 것으로 조사되었다. 그리고 주택 소유자의 비율이 증가함으로써 렌트를 구하는 사람들에게는 렌트를 위한 경쟁이 줄어들어 보다 유리한 상태에서 렌트를 구할 수 있는 상황을 만들어 주고 있다. 렌트 카페(RENTCafe)의 조사에 의하면, 임금의 상승과 낮은 실업율은 렌트용 주택의 접근성을 현저하게 증가시키고 있다. 임금이 상승하고 고용시장이 강세를 보일 때 렌트를 원하는 소비자들도 주택을 소유한 사람들처럼 가능한한 많은 자금을 모아 렌트용 주택에 대한 접근성이 떨어질 때를 대비하거나, 주택 구입자금으로 이용하는 것도 바람직하다.

      2018년 12월에 이자율을 올리면서 당분간 긴축 정책을 계속 유지할 것이라 공표했던 파월 의장이, 1월 4일 전미 경제학회 연례회의에서 행한 연설은 의미하는 바가 크다. 즉 현재 연준이 진행하고 있는 긴축효과를 뒷바침하는 보유 자산 축소 프로그램이 시장 불안의 큰 원인이라며 정책 변경을 주저하지 않을 것이라고 밝혔다. 동시에 경제 상황을 지원하기 위해 통화정책을 빠르고 유연하게 변경할 준비가 돼 있다면서 필요하다면 연준이 상당히 크게 움직일 수 있다고도 강조했다. 시장에서는 3년간 진행된 점진적 금리인상이 마무리 단계에 접어들었다는 신호가 아니겠느냐는 기대감이 나온다. 또한 많아야 한 차례 올리거나 동결 혹은 금융시장과 실물경제 움직임에 따라 금리 인하도 가능하다는 전망까지 나오고 있다. 이런 금융시장의 변동은 이자율의 상승으로 움츠리고 있는 소비자들의 심리를 자극하여 지난해에 이은 2019년의 주택 경기를 더 활성화시키게 될 것으로 보인다.
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