이번 칼럼에서는 자산의 안정성 정도에 따라 구분되는 상업용 투자 부동산에 대하여 알아본다. 투자자들에게 있어서 여러 투자용 자산의 정확한 성격을 잘 이해하면, 투자자가 원하는 시기에 적절한 투자대상을 물색할 수 있으며 기대하는 수익을 얻도록 계획하고 실행하는 데 많은 도움을 줄 수 있다. 많은 투자자들이 주식이나 채권 등에 투자보다 부동산 자산에 투자하는 것을 선호하고 있다. 그 이유는 부동산 투자는 투자물 종류의 다양함과 투자 자산에 접근하기 용이함, 또한 투자 시에 노출되는 위험 부담이나, 투자 후에 얻어질 수 있는 이익에 대한 다양한 차이를 쉽게 알 수 있기 때문일 것이다. 그러므로 투자자들은 거래에 있어 주요한 요소인, 자산의 종류와 임차인에 관한 정보나 자산의 위치 등을 정확히 파악하고 투자에 임하는 것이 좋겠다.

      예를 들어, 투자 대상이 될 수 있는 자산들을 살펴보면 다세대 주택 아파트, 소매용 쇼핑센터, 사무용 공간, 산업용 건축물, 호텔이나 모텔, 학생이나 노년층을 위한 거주 공간, 셀프 스토리지(Self Storage), 모빌홈 등 아주 다양하고 이들 자산들은 제각각 독특한 성격들이 있어서, 투자에 다양함을 원하는 투자자들의 기호에 부합할 수 있을 것이다. 좀 더 자세히 살펴보면, 여러 상황이 비슷하다면 아파트용 부동산이 숙박용 자산보다는 계절적 요인이나 경기의 흐름에 덜 영향을 받아 안정적인 자산으로 인식될 수 있다. 그리고 적은 인구를 가진 소도시 지역과 대도시 중심가에서 아파트나 사무용 공간의 수요를 따져보면, 경기의 흐름에 따라 수요에 있어 두 지역에 영향을 주는 요소는 많이 다를 수가 있다.

  투자자들이 또한 고려해야 하는 점은 투자자산에 대한 비지니스 플렌을 제대로 준비하는 것이다. 자산의 구입이전에 반드시 자산을 운영할 때 필요한 요소들을 파악하고 자신이 어떻게 대응할 것인가에 대한 대응 전략인 것이다. 즉 기존 자산을 매각하고 새로운 자산을 구입할 것인가, 구입 후 운영 시 추가로 필요한 소요 비용, 예상되는 렌트비의 증가, 새 자산을 언제까지 운영할 것인가 등을 구체화하며, 이런 자세한 운영 계획은 투자 시에 부가되는 위험 상황에 적절한 대응을 하는데 많은 도움이 될 것이다. 그리고 투자 시 특정 지역을 선호하여 자산을 구입하려면, 우선 투자자 자신이 그 지역을 꼼꼼히 살핀 후에 전문인의 도움을 받는 것이 좋은 투자를 위한 첫걸음이라 하겠다.

      상업용 부동산은 투자 시 자산이 내포하고 있는 위험 수준과 얻어질 수 있는 수익에 따라서 Core, Core Plus, Value Add, 그리고 Opportunistic Property로 구분한다. Core Property(핵심 자산)은 네 자산 중 가장 낮은 위험 부담이 있지만, 가장 낮은 수익이 예상되는 자산이다. 보통 안정된 임차인을 확보하고 있어서 낮은 공실률을 보이며, 리스기간이 길게 되어있고, 건물이 잘 지어진 관계로 당장에 수리나 보수가 필요하지 않다. 그리고 아주 유리한 장소에 위치하고 있어서 눈에 딱 뜨이는 자산이라 할 수 있다. 이 자산은 좋은 점이 많지만 낮은 수익이 예상되는 것은 다른 종류의 자산에 비하여 리스 기간이 길어서 단기간에 리스가 종료되지 않으므로 빠르게 변하는 시세에 맞추어 리스 비용을 소유주가 올릴 수 없지만, 꾸준한 임대 수익을 거둘 수 있는 것이다.

      Core Plus Property(핵심 플러스 자산)는 Core 자산과 유사한 특징을 가지고 있으나 투자에 대한 위험 정도나 수익성에 있어 약간 높은 정도를 유지하는 자산이다. 건물의 상태는 양호하며, 공실률은 Core보다 높으며, 리스의 경우 장기간보다는 짧은 중기나 단기에 속하는 건물이 포함된다. Value Add Property(가치 부가 자산)는 투자 시 Core나 Core Plus보다는 높은 위험 부담과 높은 수익을 기대할 수 있으며 Opportunistic 보다는 낮은 위험과 수익을 얻을 수 있다. 이 범주에 속하는 자산들은 시장의 상황에 비하여 높은 공실률을 보이고, 자금 투자를 통한 건물의 업그레이드가 필요하며 현재의 임차인을 유지 및 잠재적인 임차인을 확보하기 위하여 현금 자산을 이용하여 마켓팅에 노력을 기울여야 하는 자산이 포함된다.

      Opportunistic Property(기회주의 자산)는 네 가지 자산 중에서 투자 시 가장 높은 위험을 가지고 있지만, 그 대신 가장 좋은 잠재적 수익을 기대할 수 있는 자산이다. 이 자산들은 근본적으로 건물 내·외의 손질이 필요하며, 자산의 운영상에도 많은 개선이 이루어져야 한다. 또한 리스 상황의 안정화가 꼭 필요한 자산이 이 범주에 속한다. 쉽게 말하면 이 자산은 투기성 자산이라 볼 수 있다. 예를 들면, 용도를 변경하여 자산을 운영하는 경우로 물류 창고용 건물을 로프트 스타일의 아파트로 변경하거나, 법적인 문제{파산이나 퍼클로저(Foreclosure)등}로 구입하게되는 자산이 이에 해당된다.
 
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