주택시장이 판매자 위주의 과열 시장에서 점차 안정을 찾으면서 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 투자를 위한 렌트용 주택을 구입한다면, 투자자가 거주할 주택을 구입하는 것보다 어쩌면 더 세심한 주의가 필요할 수도 있다. 아무래도 주택 구입자의 취향이나 요구에 맞는 주택보다는 세입자의 눈높이에 어울리는 주택을 찾아야 하기 때문이다.

    이번 컬럼에서는 투자용 주택을 구입할 때 따져보아야 할 사항들을 알아본다. 우선 주택이 위치한 곳의 ‘이웃(Neighborhood)의 환경’을 따져본다. 이것은 세입자와 공실률에 영향을 주기 때문이다. 예를 들어 대학교 주변이라면 주로 학생들이 렌트를 할 것이며, 여름 방학동안에는 일정 기간동안 렌트가 이루어지지 않을 수가 있다. 또한 주택은 마음에 들지만 학군의 등급이 낮다면 좋은 선택은 아닐 것이다. 그리고 지역에 따라 주거용 주택을 임대용으로 변경하는 데 행정적인 제약이 따르기도 한다.

     주변의 상황에 의하여 세입자들의 요구에 따라 주택의 크기와 형태를 생각해야 하며 이는 나중에 주택을 팔게 될 때에도 영향을 받게 되므로 투자시 반드시 고려되어야 한다. 재 판매시 1031 Exchange 를 통해 세금을 연기하며 투자를 키워갈 때의 비용, 그리고 매년 납부해야 할 재산세의 액수도 고려의 대상이다. 투자자로서 세금은 매우 민감한 것이므로 그 지역의 세금 정보를 미리 알아본다.

    꼭 세율이 높다고 부정적인 것은 아니다. 예를 들어 이웃의 환경이 좋고 오랜 기간 임대가 가능하다면, 나쁘지만은 아닌 것이다. 재정적인 어려움을 겪는 지역이라면, 행정당국이 임대인이 예상하는 것보다 세율을 높게 책정할 수도 있다. 즉 지역마다 세율에는 차이가 있으므로 세금을 포함한 전체 비용을 수입과 잘 따져보아야 하겠다. 그리고 관심있는 지역의 범죄에 관한 내용들이다. 직접 경찰서나 지역 도서관에서 범죄에 대한 정보 즉, 범죄율이나 크고 작은 범죄들의 종류와 빈도, 아울러 최근에 발생한 사건 등에 관한 내용들을 확인한다. 또한 주택 판매자보다는 이웃사람들을 통하여 좀 더 객관적인 정보를 얻는 것도 좋은 방법이 되겠다.

    주택의 건축연도도 중요한 고려 사항이며 특히 리모델링을 계획한다면 석면, 납, Methamphetamine 같은 물질을 통한 환경오염의 위험이 존재하는지 여부를, 환경조사전문가를 통해 조사하면 추후 리모델링 소요비용을 예상하고 미리 준비하는 데 도움이 될 수 있다. 주택이 위치한 지역의 고용 시장에 대해서도 알아본다. 지역의 행정 관계자들을 통하여 해당 지역의 개발 방향이나 최근 들어 개발이 진행되는 내용들을 파악한다. 만약 고용의 기회가 증가하고 있는 지역이라면, 세입자들의 증가가 예상된다.

    고용 시장에 대한 정보는 노동 통계청(U.S Bureau of Labor Statistics)의 자료를 통하여 자세하게 알아볼 수 있다. 그리고 관심있는 지역에 지금 있는 시설물들 예를 들어, 여가 시설, 관공서, 공원, 병원, 도서관, 몰, 극장, 수영장, 공공 교통시설들의 유무와 앞으로 건축이 기대되는 시설물들도 참고한다. 일상 생활에 편리함을 주는 것도 세입자를 끌어들이는 데 많은 영향을 준다. 주택을 구입하기 전에 리스팅의 정도와 공실률을 살펴본다. 관심있는 지역에 많은 매물이 시장에 나와 있다면 일단 그 이유가 계절적인 요인이 있는 것인지 아니면 장기간 진행된 것인지 알아본다. 공실률의 경우에도 장,단기간, 계절에 따른 변화의 폭이 어떠했는지 자세히 살펴본다. 

    이들 요소에 따라 렌트비의 적정선이 결정될 수 있다. 자연 재해에 관한 정보도 알아본다. 관심이 있는 주택이 위치한 곳의 홍수나 지진 등의 자연 재해의 유무는 부차적인 지출(보험구입)을 야기시켜서 임대를 통한 수입에 영향을 주게 된다. 그리고 주택을 자신이 직접 관리를 할 것인가 아니면 전문 관리업체를 선정하여 관리를 맡길 것인가도 신중하게 고려해야 한다. 세입자의 선택시 준수해야 하는 법조항이나 계좌 관리규정 등에 익숙해야 자산의 관리가 쉬워진다.

    이런 것들에 익숙하다면, 자신이 관리하는 것이 편할 수도 있다. 그리고 자신이 직접 주택의 보수를 할 수 있다고 치더라도 긴급한 때를 위하여 24시간/7일 대기 상황이 될 수 있으므로, 주택 유지와 보수, 관리에 관한 여력과 시스템 구축에 관한 사항들을 주택 구입시 미리 꼼꼼히 챙기도록 한다. 다른 비지니스와 마찬가지로 예산을 세워서 주택의 유지와 보수에 들어가는 비용을 책정해 놓는 것이 바람직하다.

    비록 투자자로서 주택으로부터의 현금 유동성이 커다란 관심사이지만, 차후에 그것을 팔게 될 때에는 주택 전반에 대한 가치에 더 관심이 쏠리게 되므로, 주택의 제대로 된 관리는 중요한 부분이어서 주택 구입시 주택의 상태를 면밀하게 살펴보는 것이 필요하다. 나아가 투자자 자신이 이 주택을 앞으로 얼마동안 소유하다가 판매를 할 것인지 향후 계획을 세워서, 투자를 통하여 재산 증식에 대한 결과를 최대한 올릴 수 있는지에 대한 청사진도 마련하기를 바란다.

    위의 고려 사항 외에도 투자자는 본인의 현재 재정상황, 투자할 수 있는 시간과 여력, 그리고 중·장기적 세금관련 득실, 투자의 이유, 출구 전략 등의 여러 요소들을 부동산 전문인의 도움을 통하여 전반적으로 고려한 다음에 본인에게 알맞는 투자 설계 및 실행을 짜임새 있게 해나가는 것이 좋은 방법이다.