비록 고금리 상황에서도 상업용 부동산을 꾸준하게 찾는 고객들에게, 좋은 위치에 있는 적합한 부동산을 적정한 가격에 구입하는 것에 도움이 되고자 이번 컬럼에서는 투자용 상업용 부동산을 고를 때 고려해야 할 여러 요소들을 알아본다. 이런 요소들은 보통 3가지로 분류할 수 있는데, 인구 통계학적 사항, 경제적인 요소와 라이프 스타일(Lifestyle)이다. 이것들을 마켓 데이타(Market Data)형태로 구분하여 편리하게 각각의 정보를 얻을 수 있다. 우선 인구 통계학적인 것과 경제적인 정보들은 부동산이 위치하고 있는 지역의 인구와 고용조건에 대한 사항과 통계학적인 요소들의 객관적인 자료들이며, 인구 통계학적 데이타는 거주자들의 나이, 인종, 성별, 직업, 주택의 소유 형태(소유/렌트), 수입정도, 교육수준, 인구증감에 따라 조사하고, 반면에 경제적인 데이타는 사업의 종류와 수입에 따라 입주하고 있는 사업체들과 고용인들에 대한 데이타이다. 라이프 스타일에 관한 것들은 주관적인 것으로 그 지역사람들의 소비형태와 기호, 현재 유행하는 것, 지역의 호감도나 위치, 여가시설의 유무, 그리고 안전함에 대한 내용이다. 라이프 스타일에 관한 주된 내용은 주관적인 것이라 때로는 정보를 얻기가 어려울때도 있으며 취합된 정보들을 객관적인 데이타로 해석하기에 쉽지 않을 수도 있다. 하지만 이 세가지 정보들은 서로 상호보완적으로 작용하여 객관적인 내용들과 심리적인 것들이 조화를 이루어 더 유용한 정보가 될 수 있다.

     한 지역의 인구특성이나 구성은 특히 상업용 부동산 수요에 영향을 주는 중요한 요소이다. 나이, 성별과 수입에 따른 인구나 가구(Household)의 분포는 어떤 특정형태의 부동산이 어느 지역에 더 유리한 지를 알 수 있다. 예를 들어 Wal-Mart는 저소득층에서 중간 소득층이 많은 지역에 유리하겠지만, Harley-Davison은 중년층과 비교적 소득이 높은 지역에 더 적합할 수도 있다. 한 지역의 인구의 증감도 부동산 수요에 있어 중요한 요인이다. 즉 인구의 증감은 주택의 양, 소매 유통공간, 사무공간과 기타 서비스 관련인력의 증감을  의미한다. 그리고 어떤 지역에서 부동산에 대한 수요와 공급은 그 곳에 있는 투자용 부동산으로부터 얻어지는 수입의 증감에 직접적인 영향을 준다. 투자자가 관심을 가지는 지역의 경제가 활성화되어 있더라도, 구매하려는 종류의 부동산에 대한 수요와 공급에 관한 정보를 알아보아야 한다. 부동산이 공급에 비하여 수요가 많은 지역이 좋은 투자 환경을 가지고 있는 셈이다. 세입자의 비율 또한 부동산의 수요와 공급을 알아보는데 좋은 지표가 된다. 그 지역에서 수요가 공급을 따라잡고 그 지역의 경제가 안정된 상태라면 당연히 세입자의 비율은 상승할 것이고, 이런 흐름은 그 지역 부동산 가치의 상승에 좋은 영향을 주게 된다.

    어느 지역의 경제적인 특성은 기업체의 고용에 대한 특징으로 이해되며, 그 지역에서 고용의 증감은 부동산 수요 증감에 근본적인 영향을 주며 또 고용형태가 서로 다르면 다른 종류의 상업용 부동산들이 필요하게 된다. 경제 학자들이 예측하기를, 1.5개의 직업이 창출되면 가구수가 한개 늘어나며, 한사람의 고용주가 어느 지역에 전입하면 150개의 새로운 고용이 창출된다고 한다. 고용 증감도 부동산 투자에 아주 중요한 항목이지만, 임금의 수준이나 고용형태의 다양성도 영향을 주는 요소이다. 안정적이지 않지만, 좋은 수준의 급여를 받는 직장이 있는 지역은 침체할 가능성이 있다. 그리고 한 지역에서 비록 인구와 직업이 증가하더라도, 직장인들의 수입이 적정한 수준에 있지 않으면 주거용 및 상업용 부동산의 수요는 영향을 받게 된다. 또한 어떤 지역의 경제가, 적은 수의 기업에 크게 의존한다면, 그 지역에서의 부동산 투자는 위험 부담이 생기게 된다. 그리고 고용에 대한 정보는 노동력의 특징 즉, 근로자의 연령대 분포, 교육수준, 기술수준으로 구분하여 데이타화 할 수 있으며, 기업체의 운영진이나 전문직종, 생산직종, 숙련공이나 서비스업종으로 구분하여 정보를 얻고 이들을 활용하여 부동산 구입을 위한 정보로 이용하게 된다.

    한 지역의 라이프 스타일에 관한 정보는 그 지역 경제에 있어 보이지 않는 특성이라 할 수 있다. 여가 활동의 기회(여가시설의 유무)가 있고 없음에 따라 그 지역의 인구 규모에 차이가 난다. 그리고 주변에 고등 교육기관의 유무에 따라 질 높은 교육을 받을 수 있는 기회에도 차이가 있으며, 특히 양질의 교육을 받은 노동력을 쉽게 구할 수 있기도 하다. 어떤 종류의 부동산에 투자하느냐의 문제보다 어느 장소에 위치한 부동산에 투자를 할 것인가도 중요한 사항이다. 그리고 부동산의 가치가 너무 높게 평가되어 있는 장소는 피하는 것이 좋다. 그런 지역은 투자자의 현금 유동성을 충족시키기에 부담을 주고, 장래에 그 지역의 부동산에 대한 가치를 평가할 때 저평가되기 쉬운 약점이 있다. 대부분의 투자자들이 안전한 지역에 있는 부동산을 가지고 싶어 하며, 그런 이유로 추가 비용을 들여서라도 자신들의 부동산에 안전성을 주려고 하기때문에 안전하고 또한 교통이 편리한 위치의 부동산을 선호하게 된다. 위에 설명하였듯이 많은 사항들을 염두에 두어야 하지만, 데이타화 할 수있는 요소들은 전문가의 도움을 받아서 간편하게 자신에게 적합한 부동산을 찾을 수 있겠다.