부동산 시장에서도 2023년의 화두는 금리인상과 경기침체에 관한 우려이며 누구도 예측은 쉽지 않은 상황이다. 최근에 나온 2022년 12월 임금 상승률이 예상을 밑돈 것으로 나타나자 인플레이션 둔화에 대한 기대감이 시장에 퍼졌다. 연방준비제도의 강도 높은 통화긴축이 조만간 끝나는 것 아니냐는 전망이 힘을 얻는 모습이다. 다만 물가 상승의 주범으로 지목된 노동시장의 수급 불균형이 계속되고 있어 연준의 지속적인 금리인상에 대하여 안심하기엔 이르다는 우려도 나온다. 전국 부동산 협회(NAR)의 최근 발표에 따르면, 11월 Pending 주택 판매가 6개월 연속 하락 및, 4개 지역(West, Mid West, South, North East) 모두 전월 대비, 전년 대비 거래량이 모두 감소했다. 주택 판매 및 건설 감소는 광범위한 경제 활동에 영향을 주고 있으며, 모기지 금리와 주택 판매 사이에는 약 2개월의 시차가 있으므로, 지난 12월 내내 모기지 금리가 하락함에 따라 주택 구매 활동은 필연적으로 향후 몇 달 동안 반등하여 경제 성장에 도움이 될 것으로 내다 보았다. 한편 기존 주택 판매는 11월에도 10개월 연속 감소했으며, 4개 지역 모두 전월 대비 및 전년 대비 감소세를 기록했다. 이런 상황에서 집을 지금 팔아야 할까 기다려야 할까? 2023년에 주택 소유자들은 집값이 빠르게 상승하는 팬데믹 초기에 목격했던 것과는 다른 시장을 보게 될 것이고, 2023년에는 경기 침체가 나타날 수 있지만 금리는 안정되고 일부 구매자는 시장으로 돌아올 것으로 예상하고 있다. 적어도 몇 년 동안 움츠리고 있었던 구매자는 2021년의 절정기보다 덜하지만 부동산 가치가 계속 상승했음을 크게 느끼고 있다.

    우선 2023년에 집을 팔지 않아도 되는 세 가지 상황을 알아본다. 첫째, 지난 몇 년 내에 주택을 구매했거나 재융자를 받은 경우라면 가까운 장래에 주택 판매를 고려할 이유가 없다. 2022년을 앞두고 많은 주택 소유자가 모기지 금리를 3% 미만으로 고정할 수 있었기 때문에 다른 요인이 필요하지 않은 한, 고정된 낮은 이자율을 즐기고 계속해서 주택을 통한 자산을 구축하도록 하자. 둘째로, 새로운 주택을 구매할 수 있을지 걱정이 되는 경우, 지난 몇 년 동안 새 주택 구입에 대한 문제는 주택 시장의 가격 상승과 인벤토리 부족과 관련이 있다. 이제 6% 이상의 이자율을 감당하면서 새집을 구입하는 데 금전적 이점이 거의 없으며, 시기가 적절하지 않다고 생각되면 집을 팔기 위해 기다리는 것이 현명하며 Home Equity가 충분하더라도 매월 이자로 지불해야 하는 금액을 고려할 때 구매력이 감소할 수 있다. 끝으로 현재의 주택을 판매 후, 다음 주택을 찾는 것이 문제가 된다면, 판매를 유보하자. 요구 가격보다 훨씬 높은 여러 계약서로 경쟁할 가능성이 줄어들었기 때문에 2021년보다 새집을 쇼핑하는 것이 더 쉬울 수도 있겠지만, 나와 있는 집이 적은 상황에서 선택폭이 줄어들어 오히려 갖고 싶은 주택을 구입하는데 어려움이 있을 수 도 있다.

    향후 12개월 안에 집을 팔아도 좋은 경우를 알아보자. 첫째, 현재의 높은 이자율을 감당할 수 있다면, 지금 살고 있는 주택을 팔고 새집을 구입하는데 문제가 되지는 않는다. 전문가들에 따르면, 인플레이션이 이미 정점에 도달한 상태에서 모기지 금리가 하락하고 있는 양상이라고 한다. 이렇게 모기지 금리가 내리면 2023년에 금리가 안정될 것이라는 희망을 줄 수 있기 때문이다. 결국 높은 이자율을 감내하고 주택을 구입한다 해도 차후에 금리에 변동이 생기게 마련이다. 이자율의 변동은, 특히 상승하는 경우는, 동전의 양면과 같아서, 재정적인 능력에 따라서 주택 구입자들의 구매력에 큰 영향을 주게된다. 그리고 주택 가격의 상승이 꾸준히 진행되므로 만약 재정적인 여유가 있다면 하루라도 빨리 주택을 구입하는 것이 자산 축적에 오히려 유리할 수도 있겠다. 둘째, 적절한 구매자를 인내심 있게 기다릴 수 있다면, 판매를 고려해 볼 수 있다. 높은 집값과 금리가 주택 구입 능력에 압력을 가하면서 특히 많은 첫 주택 구매자들이 관망상태에 있는 상황에서 구매자 수요가 감소하고 있는 것이 현실이다. 주택의 상황을 반영하는 적절한 가격에 집을 판다면 여전히 구매자가 있다. 이런 상황을 판매자가 알 수 있는 것은 주택이 시장에 나와서 판매까지 걸리는 시간일 것이다. 조사에 따르면 작년 11월 부동산 시장에서 주택이 판매까지 걸리는 날수는 평균 37일로 2021년 11월보다 15일 더 길어졌다. 물론 37일은 COVID-19 대유행 이전의 주택 시장의 상황 때와 비슷한 것이지만, 여전히 Seller’s market 상태의 좋은 점들은 판매자의 것이다. 

    끝으로 이사해야 하는 경우, 집을 팔아야 하는 상황은 가족과 더 가까워지기 위해서 또는 직장이나 다른 이유로 이사를 해야하는 경우나, 규모를 줄이거나 모기지 지불을 감당할 수 없는 경우가 있을 것이다. 대부분의 경우, 이사 일정이 유동적이어서 주택을 시장에 내놓을 시기와 방법, 그리고 적절한 시기에 구매자를 찾기 위한 전략이 필요하다. 특히 직장을 잃어서 모지기 상환 능력때문에 짧은 시간에 주택을 판매해야 하는 경우에는 Seller’s market 상태의 장점을 놓치기 쉬우므로 판매 시 수익을 극대화하고 새집을 더 쉽게 구입하기 위한 적절한 준비가 필요하다.