대부분의 경제학자와 분석가들은 2008-09년 금융 위기 이후 전국적으로 주택 가격이 장기간 하락하는 상황이 반복되는 것에 그다지 걱정하지 않았으나, 최근 몇 년동안의 주택 수요, 가격 및 임대료가 지역 소득과 점점 더 동떨어진 수준으로 급등한 시장에 대해서는 많은 우려를 나타내고 있다. 즉 젊은 구매자들이 주택 시장으로부터 멀어지며, 잠재적으로 많은 사람들이 높아진 주택 가격으로 고가 시장에서 평생 임차인이 될 수 도 있고, 그들 중 다수는 특히 타주나 멀리 떨어져 재택근무를 계속할 수 있다면 결국 중서부, 남부 및 상대적으로 가격이 낮은 지역으로 이동하고 있다.
조사에 따르면, 주택 소유자의 85% 이상이 5% 미만의 모기지 이자(2/3는 이율이 4% 미만)를 지불하고 주택 매매는 이율이 상승하는 한 정체될 것이다. 금리가 5% 이하로 떨어지거나 가격이 그에 따라 변동이 있을 때까지 더 많은 사람들이 이 "고착 효과" 로 인해 이사를 미룰 것이고, 지역 소득과 주택 가격의 차이가 커지는 지역 시장은 특히 고용주가 근로자를 일주일에 4일 이상 사무실로 복귀시키는 데 성공할 경우 가격이 10% 이상 하락할 가능성이 높다고 한다. 경기 침체가 심해지면 이전에 고공행진했던 일부 시장의 가격 하락폭이 20~25%를 초과할 수 있도 있다. 그리고 지역에 따라 현재 건설 중인 신규 아파트가 역사적으로 높은 수준으로 완공되는 2023년에는 임차인에게도 좋은 영향을 줄 전망이다. 

    2023년에 주택시장은 폭락할까? 전문가들의 예상으로는, 2008년 경제위기 때처럼 높은 주택의 압류(Foreclosure)는 일어나지 않을 것이다. 더욱이 2022년 중반에 주택의 높은 수요와 기록적인 가격으로 주택 소유자들은 추가적으로 Equity를 얻게 되었고, 2022년 10월의 압류비율이 여름 최저치에서 반등했지만 여전히 팬데믹 이전 수준의 절반에 머물렀고 천천히 증가하는 상황이지만 크게 우려할 수준은 아니라는 것이다. 만약 일자리 감소가 빠르게 증가하고 높은 모기지 금리로 인해 구매자에게 시장에서 거리를 두게 되면, 부실 부동산도 판매가 줄어들면서 2023년에 채무 불이행 및 압류가 증가할 수 있지만, 대출 기관과 모기지 관리 기관 모두 압류를 피하기 위해 대출자와 협력할 가능성이 훨씬 더 높기 때문이다. 그리고 연준이 무엇을 하든, 주택 수요가 마이너스로 전환되더라도, 주택 가격은 떨어지지않고 현 상황을 유지하거나 상승할 것이다.

    상대적으로 약한  경기 침체를 가정하고서 전문가들이 예상한 주택 시장의 전망을 살펴본다.  2023년 기존 주택 가격은 전국적으로 약 5% 하락할 것으로 예상되며, 고가 지역과 집값이 가장 많이 오른 지역 모두 최대 10% 이상 하락할 가능성이 있다. 경기 침체가 더 심해지면 주택 가격이 지역 소득과 가장 단절된 지역에서는 전국적으로 주택 가격이 10% 이상 하락할 수도 있다. 낮은 주택 구입에 대한 지불능력(Low Affordability)과  기록적으로 낮은 이자율을 지불하는 많은 주택 소유자는 거래에 소극적이겠지만, 모기지가 없는 주택 소유자의 약 40%는 판매에 더 유혹을 받을 수 있으며, 그렇지 않은 더 많은 소유자들이 낮아진 판매 가격을 받아들이기보다는 투자용으로 집을 유지하고 임대할 가능성이 높다. 팬데믹 기간 동안 수요를 충족하기 위해 주택 건축을 늘린 건설 업자들은 2023년에는 높아진 수준의 불확실성에 대해 특정시장에 대한 위험/보상 시나리오를 재평가하기 위해 시장에서 관망상태를 유지할 것으로 보여, 신규 주택 건설을 급격히 줄이면서 시장에 영향을 주게 될 것이다. 따라서 주거용 건물 허가가 주택 착공보다 훨씬 더 감소할 것으로 예상하고 있다. 2023년에도 30년 고정 모기지 금리는 크게 떨어지지 않을 것을 것이고, 연준은 계속해서 인플레이션을 2.0%로 낮추겠다고 주장하지만, 그것이 가능한지의 여부는 2023년에는 불투명하다.

    2021년~ 2022년에 대부분 이루어진 높은 임대료 인상은 최근 몇 달 동안 보합세를 보였으며, 2023년에는 한 자릿수 중반으로 상승할 가능성이 높다. 특히 2023년에는 2020년 이후 임대료가 가장 많이 치솟은 지역에서 임대료 상승에 대한 욕구는 감소할 것이며, 또한 공실률 하락에 영향을 받은 단기 임대 집주인과 임대 사업에 진입하기로 선택한 기존 주택 소유자, 그리고 새롭게 판매에 나선 주택 소유자들로 인하여 시장에는 주택 물량이 증가할 것으로 예상된다.

    단독주택 시장을 보면, 현재 기존 주택의 재고가 적다는 것은 신규 주택이 시장에 더 많이 있다는 것이며 비슷한 조건의 주택이라면 새 주택이 구입시 더 많은 비용이 드는 경향이 있어서, 주택 가격과 모기지 금리의 조합이 주택 구입에 영향을 미치고 있는 현 상황에서 첫 주택 구입자들은 기존 주택이나 규모가 적은 주택에 더 관심을 가질 것이다. 오랫동안 도시 지역과 일부 교외 지역에서 단독 주택에 대한 저렴한 대안이었던 콘도미니엄 및 타운홈은 팬데믹 기간 동안 선호도가 떨어졌었으나, 더 많은 근로자가 사무실로 복귀하고 처음 구매자가 단독 주택 구입이 어려워지고, 나이가 들어가는 베이비 붐 세대가 주택의 규모를  줄여가면서 2023년에는 2019년 수준으로 인기가 반등할 가능성이 높다.