지난주에는 [기존의 집]을 구매하는 것과 [내 취향과 요구에 딱 맞는 집을 새로 짓는 것]에 대한 장단점을 살펴보았습니다. 만약 새집을 지어야겠다고 결정하셨다면, 토지를 잘 선정하는 것이 매우 중요합니다. 좋은 토지를 잘 구매하는 방법은 다음과 같습니다.

1. 먼저 토지를 구매하기 전에, 도시 또는 커뮤니티의 상하수도 (water and sewer) 연결이 그 땅에 가능한지 여부를 확인해야 합니다.
2. 만약 하수관 연결이 불가능하다면, 내게 필요한 방 개수에 충분한 개인용 저장 하수 처리 (septic system)을 설치해 줄 것을 조건부로 계약서에 넣어 오퍼 할 수 있습니다.
3. 각 토지의 상태 및 상황에 따라 다른 조건부 사항 (contingency)이  더 필요한지를 확인합니다. 예를 들어, 어떤 지역은 수리권 (water right)이 토지와 함께 이전되지 않습니다. 이 경우에는 토지를 구매하더라도 유정이나 우물 (well)을 마음대로 팔 수 없습니다.
4. 반드시 전기, 전화, 케이블이 가능한 곳인지 확인합니다.
5. 아침, 점심, 저녁 하루 중 다른 시간대에 땅을 둘러봅니다. 해가 어느 방향에서 뜨고 지는지 여부를 확인하면서 부엌, 안방, 차고 등의 위치를 결정합니다.
6. 내가 짓고 싶은 집을 지을 수 있는 조건을 갖춘 땅인지 면적, 위치, 경사의 정도, 전망, 형태 등을 꼼꼼히 따져 봅니다. 쇼핑몰, 병원, 공원에 가까운지, 그리고 학군, 교통 혼잡 정도, 범죄율 등도 알아봅니다. 그 땅이 홍수 지역(flood zone)에 있는지, 범람원인지도 확인합니다. 만약 범람원일 경우에는 홍수 보험(flood insurance)이 필요하며, 토질 전문가(soil engineer)를 통한 땅의 유실 가능성에 대해 알아봅니다. 웨스트나일 모기와 같이 집값에 악영향을 끼칠 요소도 찾아봅니다.
7. 동네, 이웃에 일어날 앞으로의 변화를 알아봅니다. 주택용 아니면 상업용 건물이 주변에 들어설 예정인지? 만약 새집이 지어질 예정이라면 몇 채나 지어질지, 또 그로 인한 교통량의 변화는 어떨지, 도로 확장 계획이 잡혀 있는지 등등.
8. 만약 공공 도로 진입이 불가능하다면, 공공 도로로 진입하기 위해 여러 사람이 함께 사용해야 하는 연결로에 대한 합의서, [road maintenance agreement] 이 준비되어 있는지를 확인합니다. 이 서류에는 연결 도로를 함께 사용하는 모든 사람이 그 길을 잘 유지 관리하기 위하여 어떤 식으로 협력할지에 대한 내용이 포함됩니다.
9. 공공도로에서 진입할 수 없는 맹지라면, 통행권 (right-of-way)에 대하여 법적으로 증서 (deed)를 통해 그 권리를 확실히 해 놓는 것이 좋습니다. 증서 (deed)는 나뿐만 아니라 미래의 새 토지 주인에게도 그 땅을 이용할 수 있는 법적인 권리를 보장하기 때문입니다.
10. 내가 구매하려는 토지를 다른 사람들이 사용할 수 있도록 지역권 (easements) 설정되어 있는지를 소유증서 (deed) 등을 통해 반드시 확인합니다.
11. 부동산 용도제한 (deed restriction) 사항을 확인하여, 혹시라도 내가 짓고자 하는 주택의 타입이 허락된 곳인지를 알아봅니다. 가령 어떤 지역은 조립식 주택(manufactured housing)이 허락되지 않는 곳도 있습니다.
12. 만약 그 토지가 개발 중이라면, 제한적 계약 (restrictive covenant)의 사본을 요청합니다. 집의 최소 사이즈나 다른 구조물을 지을 수 있는지 등에 대한 규제 사항을 제한적 계약 (restrictive covenant) 에서 찾아볼 수 있습니다. 제한적 계약 (restrictive covenant) 은 일정한 기준을 제시하여 준수하게 함으로써 집의 가치를 보호해 주는 역할을 합니다.
13. 해당 시티나 카운티에 그 지역의 조닝 (zoning)이 변경될 가능성이 있는지, 새 도로를 만들거나 기존의 도로를 확장할 계획이 있는지를 확인합니다.
14. 만약 가스나 오일 탱크와 같은 환경 위해성 (environmental hazard)이 토지에 있다면, 그 유해 물질과 위험성을 바이어가 제거하고 클린업 할 것인지, 아니면 셀러에게 요청할 것인지를 결정해야 합니다.
15. 토지 경계선에 대하여 새로운 조사 (boundary survey)가 필요한지를 알아봅니다. 설사 새로운 서베이가 요구되지 않더라도, 일반적으로 서베이는 새로 다시 하는 것이 좋습니다.
16. 건축 융자 (construction loan)에 대하여 융자 전문가와 미리 상담합니다. 일반적으로 건축 융자는 지으려는 건물의 미래 가치와 현재 갖고 있는 땅의 시세에 따라 보통 70~100% 까지 융자가 가능합니다. 건축 융자는 건물이 완공되면 일반 모기지 융자로 전환이 가능합니다. 또한 건축 융자는 이자나 원금 상환은 건물이 완공되는 시점에서 시작되므로, 공사가 끝날 때까지 이자 페이먼트에 대한 부담이 없습니다.

[집터] 하면 [명당], [풍수지리] 등이 떠오릅니다. 그러고 보니 우리는 자고로 [터: 집이나 건물을 지었거나 지을 자리]를 매우 중요시해온 민족인 것 같습니다. 비록 풍수지리에 대한 자세한 지식은 없더라도 토지를 구매할 때 하나하나 꼼꼼하게 주의 사항을 짚어본다면, 적어도 그 땅 때문에 발생할 수 있는 예상치 못한 문제는 막을 수 있을 것입니다. 그렇다면 그 터가 내게는 곧 좋은 땅, 명당이 되지 않을까요? 아무리 풍수상 좋은 터라도 제대로 알아보지 않고 구매한 땅이라면 두고두고 고통이 될 수도 있을 테니까요.